“贺雪峰：一号文件无意撬动“农村房地产诉求””

日前，一号文件有望提高农村房地产市场诉求的报道备受瞩目。 一位专家在接受媒体采访时表示，农村集体产权制度改革后，可以刺激新的农村房地产市场诉求，适度缓解目前低迷的城市房地产市场。

过去，在房地产市场交易的是默认在城市建设用地上建设的房子。 农村不动产的提法，乍一看很引人注目。 难怪这篇文章就今年的中央一号文件采访了许多专家，从各路专家的许多观点把这些都拎出来放在标题里。 一号文件中提到的改革，真的能在农村刺激房地产市场的诉求吗？ 农村建设用地应该向社会资本开放吗？ 一系列问题需要辨别分析和明确。

农村土地制度改革只是开展试点，试点才刚刚开始，全国性的实施还没有提上日程，对提高农村房地产市场的诉求没有任何评论。

一号文件对农村集体建设用地的出让、租赁、股份准入的权力设定了三个限定。 一是符合规划，二是符合用途法规，三是农村集体经营性建设用地。

农民自由进城当然没有问题，但资本自由下乡必须警惕，特别是不允许集体外的城市居民到农村购房。

一家媒体发布了三位专家对年中央一号文件的解读，请他们回答农业应该如何在经济新常态下跳舞。 其中，有专家认为，今年1号文件分类实施土地制度改革试点将广泛利用外力，吸引社会资本有利于农村宅基地和农村集体建设用地市场的开发、建设和经营。 此次农村集体产权制度改革后，首先要撬动农村宅基地和集体建设用地市场，期待外力、社会资本从事这些土地市场的开发、建设和经营，在迅速推进新农村建设和面貌更新，提高农村吸引力的同时，、 充分利用这些市场可以促进农村集体资产价值的增长和农民的增收，也可以刺激新农村房地产市场的诉求，适度缓解目前低迷的城市房地产市场。 他还认为，具体效果受是否允许集体外城市居民购房、农村公路、电网等基础设施建设是否完整等因素影响。

从第一号文件到楼市得救了。 这个解释表明，第一步、一号文件推进的农村集体产权制度改革，可以使农村宅基地和集体建设用地自由投放市场。 第二步，吸引资本进入农村开发、宅基地经营和集体建设用地的第三步，大量外来资本涌入，农民从出让宅基地和建设用地中获得货币性收入； 第四步，农民有钱在城市买房子，现在不景气的城市房地产市场得救了。

撬动农村房地产市场诉求解读一号文件关于土地制度改革试点分类实施的文件精神明显存在偏差。 一号文件确定，农村土地制度改革只需开展试点，同时加强对试点工作的指导监督，切实做好封闭式运营、风险控制，边试边总结，形成完整、可复制、可宣传的改革成果。 考试刚开始，全国性的实施没有提上日程，对于提高农村房地产市场的诉求没有任何评论。

关于农村土地制度改革的试行复印件，第1号文件也有边界的确定和限定。 赋予符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股的功能，建立市场交易规则和服务监管机制。 值得观察的是，一号文件对农村集体建设用地的转让、出租、入股的权力设定了三个限定。 一是符合规划，二是符合用途管制，三是农村集体经营性建设用地，不是所有农村集体建设用地。 有了这三个限定，考试就局限在非常有限的范围内，越来越多的去处理曾经存在于农村集体经营性建设用地上的历史遗留问题。

关于宅基地制度改革，第一号文件表示: 依法保障农民宅基地权益，改革农民住房用地取得办法，探索农民住房保障新机制。 很明显，一号文件强调保障农民宅基地权益，完全没有宅基地投入的意义。 从一号文件的相关表现来看，中央对土地制度改革的基本态度是慎重稳妥，不是急躁冒进。 今年的一号文件中没有表明任何撬动农村房地产市场诉求的意义。

一号文件之所以在农村土地制度改革中采取谨慎稳妥的态度，是因为我国目前处于中等收入阶段，处于矛盾多发期。 如果改革不小心，就容易陷入所谓的中等收入陷阱。 中等收入陷阱是指一个国家的人均收入达到中等水平后，无法顺利实现经济快速发展方式的转变，经济增长动力不足，最终经济陷入停滞的状态。 按照世界银行的标准，年我国人均国内生产总值达到6100美元，已经列入中等收入国家名单。 目前，大部分农民家庭都在城市打工做生意，但大部分城市农民工不在城市安家，年老的父母和年幼的孩子仍然留在农村，他们年轻时也在城市打工，但随着年龄的增长，回到了家乡 可以自由进入城市，自由返乡的双向趋势，赋予了他们越来越多的选择权。 这种选择权，使我国的社会结构具有很大的弹性。 因为农村成了中国现代化的稳定器和蓄水池。

我国目前的快速发展阶段，决定了农村大多数城镇务工人员在城镇难以获得体面安居所需的稳定就业和可靠保障，国家不可能向这样的大规模人群提供这样的救济。 正因为如此，城市外来务工者才能返乡，是他们最基本的权利。 这是底线，政策必须保障他们这条底线的权利。 也就是说，土地是农民的基本保障和社会保险，基本保障和社会保险不能自由交易。

目前学术界普遍存在着城乡一体化是农民自由城市化和资本自由农村化的误解。 农民自由进入城市当然没有问题，但今后的政策需要进一步为农民进入城市创造体制和机制条件。 自由下乡必须警惕，特别是不允许集体外的城市居民到农村购房。 目前，城市已经积累了巨大的过剩资本，放开资本下乡，意味着资本每获得一户农民的土地权利，就失去了一户农民回乡的机会，他们成功进城，在城市安家，当然是好事。 问题是，大部分城市的农民不能体面地安居城市，国际上许多国家在这个快速发展阶段产生了城市贫民窟。 贫民窟不仅不人道，而且肯定会成为经济、金融、社会和政治危机的放大器。

另一个普遍的观点认为，农民城市化和资本农村化并行，可以缩小城乡差距。 问题是，在收入较高的城市生活的人去农村占用以农民为退路的土地，虽然可以缩小城乡差距，但必然会导致城市二元结构越来越严峻。 在城市这个窘迫的空之间形成更加尖锐对立的二元结构，对处于矛盾多发期的中等收入阶段的中国来说，显然不是什么好事。

从这些考虑来看，从应对中国中等收入陷阱的大局来看，农村土地制度改革必须慎重稳妥，决不可操之过急。

本文：《“贺雪峰：一号文件无意撬动“农村房地产诉求””》