“人民日报专访万科总裁：楼市不存在“崩盘”风险”

房地产这个多年的热点，一方面是年内更加疯狂，大城市房价暴涨，另一方面是中小城市库存不足。 面粉不能使面包变高； 没有崩溃的风险楼市调控政策是必要和及时的&hellip； &hellip； 这是万科总裁郁亮在接受《人民日报》采访时提出的意见。

年，中国房地产市场可以说经历了冰火两重天。 另一方面，许多中小城市大量商品房卖不出去，地方公司联手采取补贴和促销等手段去库存。 另一方面，大中城市的销售逐渐升温，房价突然暴涨，10月前后限购等调控措施迅速冷却市场，与季节更替一夜之间，到了秋天。

楼市为什么突然坐过山车？ 应该如何看待本轮楼市调控？ 为了稳定不动产事业，将来该怎么办？ 最近，本报记者对万科总裁郁亮进行了独家采访，请这家中国房地产大公司的领航员盘点了他眼中的楼市。

年初的市场气氛和6月以后大不相同。 当时，我们特意设立了去库存的奖，设法促销。 回顾今年楼市的一些变化，郁亮没有直言不讳。

楼市为什么突然坐了过山车？

今年房价暴涨的一个重要特征是金融化，在某个城市，金融杠杆确实出现了一些问题。 郁亮具体分析如下。 另一方面，社会上货币总量不断扩大，购房杠杆过高，导致很多没有足够购买力的人去抢购房子，助长了市场恐慌。 在很小的地方出现的首付贷款，破坏了调节购房诉求的重要工具首付的比例。 另一方面，想通过购买土地进行杠杆化，冒险的开发商竞相提高地价，抬高了房价。 通常，地价比1/3左右是合理的，但有些地方超过了60%。 &lsquo； 面粉比面包贵。 我们也进退两难。 买土地有很大的风险，不买的话会被挤出市场。

与房价过快上涨的问题相比，大中城市在10月前后出台了限购等调控措施。 管制于10月当月生效。 据国家统计局初步测算，10月第一、二线城市新建商品住宅价格比上个月上涨0.5%和1.3%，分别比9月下跌2.8个百分点和1.0个百分点。 70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温。

这次需要控制，非常及时。 郁亮说，目前的领域整体处于库存不足的阶段，但问题是20多个主要城市的急剧上升很可能会蔓延到其他城市，在这种局面下&lsquo； 踩刹车是非常必要的。 否则，一旦持续下去，可能会给宏观经济和领域的迅速发展带来不小的麻烦。 郁亮认为，从短期来看，调控将很快使房价和地价回归合理轨道，比地价房价回归正常区间更有可持续的未来。

认为限购贷会抑制合理的自住型诉求、改善型诉求，引起误伤。 郁亮认为，两害相权取其轻，&lsquo； 在刹车的过程中无论如何都要&lsquo； 虽然不小心受伤了，但是不这样做的话会出现更大的风险。

今后几年，楼市走势会如何，一些城市会面临崩溃风险吗？

未来一年内，全国商品住宅成交量很可能大幅下降，在前期房价上涨过快的城市，价格也有可能下跌。 郁亮表示，崩溃的风险在我国不存在，杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。 目前，各国房贷最低首付大多在20%以下，也有首付为零的，但我国首付比例始终很高，居民储蓄率一直居高不下，还款能力高，举债风险低。 这几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也有效及时，房地产的整体杠杆水平可以比较有效地控制。

而且，随着人口集中情况的变化，不同城市之间的楼市分化也会加剧。 此次房价上涨，除了北广深外，领港人中还出现了合肥、郑州、武汉等高铁通车的省会城市。 这些城市以前价格还很低，随着就业的年轻人的增加，房价也上涨了。 相反，在长春、沈阳、大连、唐山等城市，万科去库存的压力还很大。 一时四、五线城市，库存有3年以上，甚至10年以上的房子。 不是没有钱，而是谁也不买。

今天不能用鱼翅捞饭，明天也不能喝西北风； 房地产领域需要健康稳步发展

有人简单地认为，对房地产公司来说，房地产价格越迅速上涨，就越容易过日子。 他们的真实想法是这样的吗？

作为吃这碗饭的人，我们需要&lsquo； &lsquo； 暴饮暴食，今天&lsquo； 鱼翅捞饭，明天&lsquo； 喝西北风。 如果房价暴涨暴跌，会危害所有人，对我们也不例外。 郁亮坦言，实现健康稳定快速发展是房地产公司和老百姓的共同目标。

那么，健康稳步发展，包括这些方面，应该如何定义呢？ 郁亮描绘了三个标准。

第一，必须将领域回归为普通市民处理住房问题。 一个城市要快速发展产业，就需要比较合适的房价，否则留不住人的人们要有获得感、幸福感，就需要有住的地方，每个人的头上都有片瓦。

第二个标准是，领域一定要为国家经济的稳步发展做出积极的贡献。 房地产业每年有10万亿元左右的销售额，相关的上下游产业链长，相关面广。 郁亮表示，目前房地产一年的增加值占gdp的比重已经超过6%。 我国经济正处于三期重合、转型升级的关键阶段，需要保持房地产市场稳定快速发展，不要出现大起大落。

第三个标准是，由于房地产领域的高涨，资产泡沫形成，不会给国家带来金融风险。

价格是市场的风向标，房价也体现了房地产市场的健康水平。 房价如何变化是理想的呢？

在中国，有房的人还是大多数。 住宅是家庭一生最大的费用，蕴藏着家庭最大的财富。 如果房价下跌，许多人将无法获利。 当然，房价的暴涨会带来很多问题。 郁亮认为，如果一个城市的房价随着居民收入的增加而温和上升，增速比居民收入的增速稍低，那将是最理想的选择。

制动器不能踩太长。 光靠控制是不够的诉求。 必须建立长期机制，使普通人能够住在好房子里

&lsquo； 不要踩刹车太久。 光靠诉求方的控制是不够的。 郁亮表示，房地产业要实现长期健康快速发展，关键是要利用踩刹车后的宝贵时机，建立长效机制，增加较有效的供给。 对此，郁亮提出了具体建议:

建立土地多元化供应制度，增加土地供应。

目前大中城市建楼的最大问题是土地供应量不足。 表面上看，这些城市可用于开发建设的土地确实变少了，但深入拆除，也与土地供应制度有关。 郁亮认为，过去在城市快速发展开始阶段，强制收藏土地、政府独自供应土地的方式曾发挥过重要意义，但现在存量土地已成为主流，征收拆迁价格大幅上涨，土地如果不能拆除，将无法供应。 他说，我国通过探索建立土地市场多元化供给制度，允许持有土地的一方根据规则与购买土地的人交谈，或者市场主体自行谈判交易，提高存量土地流转效率，迅速增加，这也是最有效的供给，从根本上解决了供需矛盾

通过政策倾斜，提高居住用地比例。

在东京、巴黎、伦敦等很多城市，工业用地在土地供给中所占的比例只有6%左右，但在国内城市多在10几%以上，住宅用地的比例也受到压迫。 郁亮告诉记者，像北京、上海、深圳一样，居住用地占城市建设用地面积的比重不到东京的一半，无论厂房建设得多，gdp再大，公司员工也买不起房子，也不利于城市的长期快速发展。 因此，未来土地的用途应该越来越倾向于住宅。

完善相关标准，提高土地采用效率。

以今天的建筑技术水平来说，容积率可以提高。 在寸土寸金的城市快速发展高楼至高空，完全可以节约土地。 郁亮坦言，目前的领域标准对容积率的要求还有点保守。 另外，一些建筑业的技术标准从20世纪50年代开始延续，与现实不相符。 例如，在冬至和大寒天，一些城市仍然要求室内日照时间超过2小时。 提出这个要求是因为当时很多老百姓家里没有暖气。 但是，暖气条件改善了，2个小时没有日照也没关系啊。 郁亮补充说，随着机械通风技术的成熟，不一定要求明厨明卫，需要让更多的普通人住便宜的房子，影响这些布局，提高建设价格的要求实际上可以研究改变。

必须大力快速发展租赁市场

郁亮还认为，在商品房市场之外，应大力快速发展租赁市场，为新市民提供越来越多的可承受住房。利用轨道交通，加快建设既有产业功能、宜居、适合产业的卫星城市和城市群，疏散中心城区人口，并

房地产市场长期健康快速发展，既要靠市长，也要靠市场。 房地产公司作为市场主体，该怎么办？

公司只做一个，就是在城市里提供必要的产品和服务，为普通人盖房子，有人用的房子。 年，深耕房地产业28年万科首次进入世界500强。 郁亮表示，今后，领域集中度将越来越高，龙头公司的责任也将越来越大。 我们一直不做地王，不囤地，不盖地，追求好房子，好服务，好邻居。 作为城市辅助服务业，我们必须跟上城市的快速发展变化，跟上顾客的变化。

怎么跟上变化？ 郁亮表示，当前年轻一代支出观念的转变、网络技术的应用、老龄化等趋势产生了许多新的房地产服务诉求，养老、物流、教育、度假、创业等新兴行业刚刚开始，必须以这些变化为中心进行变化 例如，在北上广深等城市迅速发展青年公寓，将空置、用途不高的住宅改造成适合年轻人居住的空间，在社区建设养老院等。

原标题: 楼市没有崩溃风险

本文：《“人民日报专访万科总裁：楼市不存在“崩盘”风险”》