“关于土地流转法律常识 不看要吃大亏！”

中国农村的土地已经华丽地运转了！ 政策的推行无疑发挥了最重要的作用，为农村土地确权登记颁发了证书，促进了农村综合产权流转交易市场的发育等。 据报道，全国三成以上的土地已经流转成功，农业大省的土地流转已经超过了四成。

在猛烈的运动中，新的职业土地经纪人诞生了。 他们寻求农村基层政府的协助，一边寻找成片的农村土地，一边联系承包土地的资本家(很多人承包后，只是等待涨价，然后转移到下一个托盘)，自己收取中介费。

据有经济注意报的报道，一个土地经纪人从去年8月到去年8月，收入竟然达到了600万元。 而且这个土地经纪人拥有极其广泛的人脉资源，很多村支书、乡长、林业局等部门的工作人员成为他的线人，随时提供大量的新闻。 这些消息接二连三地传到他手里，通过他被分散到各买家手中，产生了利润。

土地对于外出赚钱的我们来说，似乎毫无价值。 但是，资本在里面嗅到了发财的机会，近两年来，大量的资本涌入农村，经营电商，或者去农村买地转卖，可见土地的价值并不像我们看到的那样廉价。

但是，由于我们每个人手上的土地太少了，价值就很难体现出来。 只有在基层政府和土地经纪人整合土地的时候，土地的价值才能真正显现出来，从而产生利润。 这是基层政府大力推进土地流转的动力。

在好处的驱使下，我们卷入了土地流转的浪潮，我们不能阻止土地流转，但可以尽量保障自己原有的权益。 对此，至少需要观察以下几点。

1、禁止熟人社会、口头协商

农村是熟人社会，口头协议往往通过舆论的约束力发挥一定的作用。 但是，在土地转移的事情上，绝对不能进行口头协商。 由于口头协议不受法律保护，一旦发生纠纷，就很难保障权益。

根据《农村土地承包法》第三十七条，土地承包经营权以分包、出租、交换、转让或者其他方式转移的，当事人双方应当签订书面合同。 合同一式两份，农民手中需要一份，不能由他人如村委会代为保管。

在签订合同的过程中，必须首先仔细阅读合同的文案，确认无误后才能签名。 合同不能是空白合同。 空有白色的地方请删除。 遇到不明或有疑问的副本时，必须向有经验的人或专家咨询。

合同复印件应当包括双方的名称(企业名称、法人或者个人姓名身份证号码等)、承包土地的位置和面积、承包起始日期、承包土地的用途、承包价格、支付方法、双方的权利和义务、违约责任等。

2，价格不明确，价格不考虑货币贬值

目前土地流转价格不规范，且差异较大，主要提出了市场调整，地方政府指导土地流转价格的方案。 在签合同之前，如果不知道当地的土地承包价格，心里就不会知道数量。

如果承包期比时间长，就需要考虑通货膨胀的因素。 合同中需要注明租金将如何随着通货膨胀率逐年增加。 此外，还可以根据当年的粮食价格计算租金。

但是，不能是一定的租赁数字。 例如，现在1亩的租金是1000元，10年后，能买到的东西可能会减半。 也就是说，相当于1000元。

3，合同期限确定，终身不出售承包权

合同中必须确定承包的开始日期，而不是抽象的10年、20年、甚至长时间等词语，容易引起纠纷。

资本看到土地价格上涨的趋势，土地流转时，往往愿意出高价，购买土地终身承包权，对农民有很大的诱惑。 但是，这对农民来说是没有成本的。

从政策趋势看，土地确权是指确认土地承包权为农民私有财产，也有可能规定，只要终身不转让承包权，农民的承包权是永久的，今后可以法律继承。

农民进城后，也可以世世代代享受土地的租金收益。

4，进城买房需要注意，农村的老房子可以保存

国家提倡农民城市化，目的是房地产库存化，目的是消化农民花钱在城市卖不出去的房子。 但是，城市的房价，即使是普通的县，一平方米也达到三四千，对打工来说也不是小数目。

有钱就付全额，为孩子接受更好的教育，未必不可能。 但是，如果没有钱付全额的话，到处租房或贷款买房，就必须慎重。 外出赚钱的收入本身不稳定，一旦经济危机到来，也有可能找不到工作。 如果不偿还贷款，房子将属于银行。

而且，城市的费用远远高于农村，收入过低，就难以在城市立足。 因此，进城买房要慎重，根据自己的现实情况，成千上万的人不能跟风。

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