“土地关联的一点逻辑”

小时候读《浮士德》，浮士德博士和恶魔美菲斯特做交易，把灵魂交给美菲斯特如愿以偿时，觉得浮士德很愚蠢，冒着死后下地狱的风险换取了一生的应得。

但是，到现在我才想到，人的一生可以成事，小到满足自己各种难言的欲望，大到移山倒海大兴土木，都很困难。 不是歌德最后慈悲地派遣上帝和天使拯救苦难，而是即使浮士德被梅菲斯特拖进地狱，这笔生意也是值得的。 也可以通过改成音乐剧来增加戏剧的张力。 下地狱之前浮士德博士至少一生名利双收，享受人间欢乐也做出了巨大的贡献，度过了充实的一生，但大恶魔梅菲斯特为他个人定制并全心全意地善后。 简直是五星良心的毒贩。

相比之下，《大海的女儿》中美人鱼做的被称为亏本生意，送出说话的能力，骑在刀尖上像脚一样走。

说白了，在大人的世界里没有简单的事件。 只选择更换一次。 我没有好爸爸。 一切都靠自己。 我打赌能不能遇到像菲斯特这样有良心的卖家也不是坏事。 即使他是恶魔，也很贵啊。 例如，房间就像典型的恶魔卖家。

前几天买房子是两三个钱包和未来几年稳定的现金流，买了房子后，预计房价会暴涨转手赚一笔。 在房价上涨到目前高位之前，购房拥有6个钱包和未来10多年稳定的现金流，以换取对房价再次暴涨绝望的恐惧。 在这个过程中，房价很难不进一步上涨。 所有买房甚至买房的人都成了房价上涨的帮凶。

但是，在地方上，由于对成功事业和名利并存的渴望，换取了推动地方建设事业迅速发展的财力支持，也将进行某种交易。 土地是这方面的交易，给地方增加了工作财力，也制造了制造不安的恶魔。

改革开放是自主权不断下放的过程。

前三十年，中国的财政政策是计划经济下的统一统制，决定权和资源集中在中央，地方上几乎没有自主权。 财政的全国统一收支、物资的全国统一采购、现金的全国统一管理、所有财政支出的统一都由中央财政部支付。 地方收入和支出几乎没有关联。

中央金库的库金，如果没有中央财政部的命令，一律拒绝支付。 财政支出的支付大致在中央和地方、军费和政治费、前方和后方。

这样高度集中的财政政策一方面受到斯大林主义的影响很大(一些东欧社会主义国家还没有这么集权)，另一方面又和建国初期紧张的国际形势有关。 根据高层最初的构想，第三次世界大战即将开始，中央必须采取高压管制战略，保证国家战斗力。

改革开放后，完全不是这样。 高层研究判断和平与快速发展是现代世界的两大问题，既然不急于开战，而是急于快速发展，那么这种极端依赖中央的财政体制显然不合时宜，不利于快速经济发展。

如果地方和公司没有自主权，只知道听从中央的指示，那么显然下面没有积极性，中央的计划和指示也无法根据最新消息做出最合适的地方决定。 而且，如果要市场化，没有自主权的实体显然无法应对瞬息万变的市场形势。 移交财政权将成为改革开放后的重要改革拷贝。

东欧一些国家即使在社会主义政策执行最严格的时期，也允许地方和公司拥有很大的自主权。 所以，中国改革开放之初的快速发展轨迹似乎并不出乎其他社会主义国家的意料，而只是斯大林主义的修正。

但结果是，集体公司和民营中小企业逐渐壮大，原占国有公司空之间，国有企业利润大幅下降。 集团和民营经济正在取代国有经济成为中国经济的重要组成部分，使中国市场经济生态的多样性更具风险性，也没有僵化保守。 可以说，这些民间经济力量对国家有效，在政策支持下的快速增长稳定了经济基本盘，使中国顶住了压力，最终形成了社会主义市场经济体系。

80年代的财政权下放包括了对国有公司的财政权下放和地方财政权下放。 国有公司方面进行了利改税的改革，改为本来需要缴纳利润的国有公司缴纳税金。

本来在计划经济下，国有企业的利益就是国家的利益，全国团结一致。 在市场经济下，要求国有企业缴纳利润是不合理的，和其他公司一样依法纳税更有利于国有企业参与市场竞争。 税后利润留给国有企业自行支配，无异于将自主经营权下放给国有企业，方便国有企业投资、技术改造、奖励优秀员工，实现了国家当头、集体中头、个人小头的初衷。

但是，在市场经济下，光交税的国有企业也无法得到国家的照顾，不得不参加市场竞争，也为之后的国有企业的损失埋下了伏笔。

如果是政府收入的第一来源收取的税，税不像以前那样财政收入的大部分归中央，而是在国家和地方之间分配。 八十年代经过几次调整，各省和中央进行谈判，各省根据固定比率或固定额向中央缴纳部分财政收入。 这就是所谓的财政包干制。

这种分配方式迅速降低了中央政府的财政收入份额，到80年代中央政府和地方政府的财政收入基本上是五五开。 迅速发展到90年代中期，中央和地方的财政收入比已经达到3:7左右。 但是，中央政府承担了许多国家要点建设任务，不关闭给中央政府带来了负担，导致了大量的财政赤字。

中央政府的钱少了，宏观调控的能力就弱了，地方自主权大了，就不用听中央的了。 地方自主权越大，似乎越能提高地方经济的活力，激活地方一级的竞争，迅速发展，但很快就会死，放任不管就会混乱这句话是空漏洞

在各地获得足够的自主权后，首先要做的就是加快大业，什么项目赚钱做什么项目。 中央管理地方投资项目后，地方政府将得到中央项目的支持、零担、拼箱工程，将一点点的项目投资规模压缩在地方考核范围内。 例如，20世纪90年代中期，全国生产空调光器的厂家有70多家，年产能在5000以下的厂家达到43家。 这是为了防止中央插手降低批准的门槛。

但是，很明显这种重复投资不经济，竞争力也很弱。

低效的重复投资在其他行业也有出现。 例如，当时除港澳台外，全国30个省、市、自治区中，生产钢铁29个，铁合金28个，硫酸烧碱29个，电渣29个，交流电动机29个，机床28个，汽车27个，彩电27个 开始自己的工业后，各省又搞地方保护主义保护自己的产业，内部统一市场已经无从谈起。

各省如果自己摆摊子，快速发展不好，这就是重复投资，资源浪费，引发地方保护主义的快速发展不好，中央就会更加睡不着觉。 这不是成了几十个独立王国吗？

所以，到了九十年代中期，财政包干制必须改革。

1994年，当时国务院副总理推进了税制改革。 为了推进改革，他亲自到地方说服地方领导削减地方产权。 在税法统一、公平税费负担、税制简化、合理分权的大致上下，划分中央税、地方税和共享税，设有国税地税两个征收机构，明确中央和地方的事权和支出范围。 中央政府首要承担国防外交、中央统筹的基本建设投资等全国性公共事务。 地方政府负责当地行政管理、公共安全、基本建设、城市维护与建设、文化教育、卫生事业等地方性公共事务。

在税收类别上，当时纳税的所有增值税的75%归中央收入，之后所得税收入的60%也归中央收入。 由此，中央重新确立了在财政分配中的支配地位，宏观调控能力上升，抑制了地方的自我保护倾向。

税制改革改变了中央财政能力薄弱的状况。 1995年以后，中央财政支出占gdp的比重和中央财政支出占国家财政收入的比重不断上升，但中央财政支出占全国财政支出的比重在税制改革前后变化不大。 这相当于地方财政支出义务虽然没有减轻，但财政收入份额被大幅砍掉。

当时形势逆转，税制改革后，地方政府的财政负担开始加大。 特别是近年来，地方政府用财政收入的50%来应对80%的事业权支出，既要求走马观花，也要求不吃草。

地方政府必须寻找新的财源，怎么办？ 1998年开始的住宅商品化改革，向地方政府展示了明路销售地！

1998年底《中华人民共和国土地管理法》通过，标志着撰改方案中可以依法转让国有土地开采权和集体所有土地征用后的采矿权，加上国家依法实行国有土地有偿采用制度的复印件，土地使用权转让制度在我国正式确立 2002年，国土资源部又出台了《投标拍卖挂牌出让国有土地开采权的规定》，为地方政府出让土地增加财政收入提供了契机。

而且，地方政府出售土地促进房地产开发，除土地转让收入外还有税收相关收入。 房地产开发有营业税、个人所得税、公司所得税、房产税、房产税、城镇土地增值税、土地增值税、教育附加税、城建税、印花税、契税和耕地占用税等税收收入。 除了中央和地方共享个人所得税和公司所得税外，剩下的税种都由地方政府独享，对地方政府来说是一件很好的事情。

此后，地方政府对土地出售的依赖，逐渐形成了土地财政。

单纯因为土地价值低，无论是征收农村土地还是平整耕地都无法收价。

要使土地具有很高的价值，征收土地的地方政府就必须进行基础设施建设。 最基本的是通水通电通网、道路地铁，交通越方便越好。 如果再高级一点，计划附近的医院和学校，学区的房间价格就会上涨。 如果附近有综合性的购物场所，这片土地的价值很快就会上升所以旺达广场很受地方政府欢迎，哪里的旺达广场建起来，哪里的地价就会上涨，房子也会卖出去。

基础设施都应该平等，但很明显有些基础设施比其他基础设施平等。 (/S2 ) )例如，道路工程、桥梁建设、水电网等基础设施建设的优先度远远高于医院、学校等公共服务建设)/S2 ) )，而且前者的投资很快就会有效，可以筹集到越来越多的资金。 后者的投资大，效果周期长，并不总是很突出。 也有可能不小心给别人做了嫁衣) )比如，明明武汉的好大学很多，培养出的优秀大学生却去了珠江三角洲652

对地方政府官员说，与其在自己任期内不一定有效果的医疗、卫生、教育、环境保护、文化等事业上增加投资，不如在基础设施建设上投入更多的钱。

这带来了土地财政的两面性。 另一方面，财政分权后，特别是在gdp作为官员审查硬性条件的情况下，地方政府有迅速发展经济的强烈冲动，为了积极促进产业的产生和引进，将积极推进基础设施建设。 为了筹集资金进行基础设施建设，出售土地收入成为地方政府扩大财源的法宝。 正是卖地所得的钱，让地方政府大力完善了基础设施，促进了城市化的高速发展。

另一方面，相对于基础设施建设和城市面积的扩大，城市软环境，即教育、文化、医疗、环境保护等行业的快速发展相对滞后。 举个例子，20世纪80年代末，国家制定了预算内教育资金占gdp比例应在2000年达到快速发展中国家平均4%的目标。 结果，年教育费占gdp的比例刚刚超过4%。 相比之下，甚至像马来西亚这样的快速发展中国家，教育经费占gdp的比例在1992年也达到了5.5%。

在土地财政的指导下，地方政府希望地价越高越好卖，因此它的存在也成为了高房价的帮凶。 房价和教育、文化、医疗、环境保护等资源相对匮乏也在一定程度上抑制了城市化的快速发展。 中国社会科学院副院长蔡昉在最近的演讲中表示，与中国快速发展程度相似的中等收入国家相比，中等收入国家城市化的平均水平为65%，而中国目前只有58%。 另一大城市化障碍是户籍制度，如果将无城市户口、难以享受城市福利的农民工群体排除在外，中国户籍人口的城市化率也只有42%。

简单地说，土地财政对城市基础设施的积累相当有利，但对城市里的人和想去城市的人都比较不友好。

土地财政还有另一大劣势。 那就是，既然卖土地这么爽，地方政府沉迷于卖土地无法自拔，财政收入大部分靠卖土地。

年国有土地出让收入比去年同期增长40.7%，超过5万亿元，根据公号智谷趋势统计，杭州、南京、成都、武汉等近几年优秀的二线城市，年城市土地出让金收入比市级常规公共预算收入之比超过1。 也就是说，这些表面光鲜的城市，卖地收入大于市级正常公共预算收入。

(/S2 ) )财政收入状况比较好的城市，即使变卖土地建设也可以维持。 如果产业多样性不强的小城市冒险建设新城市，就容易出现问题。 比如依赖煤炭产业的湖南耒阳，也借助高铁的东风建设了新的城市，期望卖方能获得超额收益。

近年来，耒阳非税收入大幅下降，税收收入不稳定，但债务压力越来越大，很多钱投入到棚户区改造等工程中，结果财政紧张，在职干部职工工资也出现了延迟发放的情况。

债务压力成为许多地方政府的问题，特别是在前半年去杠杆化的大环境中，许多地方政府多次寸步难行。 下半年基调趋于稳定举债，地方政府又开始拼命发债，8月政府新增专项债务发行规模为4267亿，比7月增长3.2倍。

很明显，这样持续举债卖地还钱的做法，今后可能不可持续。 一方面，刚刚艰难前行的杠杆效应又出现反弹，另一方面，由于下半年有坚决遏制房价上涨的基调，不少房地产商不期待房价长期上涨幅度，导致土地流失，土地卖不出去。 从长期来看，必须抑制房价的上涨。 另一方面，中国的新生儿数量越来越少，从长期来看，对住宅的诉求会萎缩。 另一方面，6个钱包全部取出，居民杠杆率去年达到49%。 再给居民举债，不仅无可厚非，而且很危险。

土地越难出售，其他地方政府的收入渠道又如何呢？ 对不起，非税收入正在被整顿。 一定会变少。 税收的话，在增值税改革中查一下，原来属于地方政府的营业税没有了，而是地方和中央共有的增值税&hellip； &hellip； 地方政府的财源不断萎缩。 但是，地方政府的财政支出和事权肯定会与日俱增。 真的觉得我很冷淡，觉得我很轻浮很卑微。

所以，对地方政府来说，今后有可能会发生这种情况。

1.三线以下城市，特别是产业不发达、财力不足的城市，人口也持续流失，有可能就此贯彻佛系，减少公共支出，应对人口流失、产业萎缩的新常态。

2.二线城市竞争越来越激烈，大城市理路井然，最后争夺可以让自身飞跃的时间窗期，围绕人才和产业的竞争将越来越惨烈。 这几年的掠夺战，是由武汉率先引起的，今年西安和天津闹得最多。 如果不能吸引住在二线城市的人口，人口来源于本省三线以下城市，省会吸血结构已经形成。

3.一线城市比较清淡，财力雄厚的它们会选择精耕细作，弥补本市的教育、文化、环境等短板。 特别是在北京这样自然弱势但产业吸引力非常强的城市，不惜放弃低端产业的一部分来缓解教育、卫生、环境资源的紧张。

4 .如果地方政府真的不堪重负，为了提高地方政府的财力，有可能会发生新的财政改革。 [/s2/]

到时候，可能又要开始和恶魔谈判了，希望这次能谈谈好的成本。

本文：《“土地关联的一点逻辑”》