“国际先驱导报:房地产的黄金时代终结”

“我有点温州的老乡从楼市吸引资金投入其他项目，他们对市场最敏感，风向变了”

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《国际先锋导报》记者魏宗凯、熊金超在上海、武汉“这是最好的时代，这是最坏的时代”。 用狄更斯这个有名的词来形容中国的房地产市场，似乎非常合适。
温州系投资者王立强对这句话印象更深。 2003年，王立强带着70万元只身来到上海战斗，和许多温州老乡一样选择了买房投资。 在频繁“囤积、抛售、购买”之后，2008年末他获得了7处房产，扣除了贷款。 在此期间，皇家强的投资收益翻了十几倍。
“那个时候闭上眼睛买房子也很赚钱。 ”他说。
“实际上，2、3年前，市场不景气，买家的展望很深，没有价格。 ’王立强明显感受到了住房贷款的压力，没办法，到去年为止把上海的房地产全部卖掉了，但他在一点二线城市买了4套。 王立强认为自己更明智更幸运。 现在出去卖的话，可能会更不安。
对他来说，楼市的黄金时代已经过去了。
但是，在情报机构的数据中，这仍然是最好的时代。 最近，根据世界优选住宅地区“世界等级指数”的报告，世界10大城市的住宅平均价格指数从2005年开始上涨了77%，上海5年间的住宅价格上涨率为143%，居第二位。

买房人:闭上眼睛买房的时代即将结束

说明房地产市场依然好的不仅仅是数据。 随着房地产市场调控政策在一线城市的效应逐渐显现，许多有实力的房地产开发商近期退出北京、上海、广州和深圳、武汉、成都等一线城市，投资三四线城市。 一线城市房价涨幅逐渐减缓，而三四线城市房价涨幅又有新的上升，出现“瓢浮”的现象。
“但是，尽管如此，中国房地产闭上眼睛买房的黄金时代已经过去了。 》去年以来，记者在北京、上海、广州、武汉、温州等地调查投资移民现象的过程中，发现持有这种观点的“炒面集群”不少。
据日前发表的《胡润上海财富白皮书》称，871名上海人中就有1人通过炒面成为了数千富豪。 对经营企业的业主、职业股东、企业金领等“高科技工种”，通过出售房产致富在过去十年中成为草根上海人快速敛财的捷径。 根据中国房地产新闻集团的数据，在过去的十年中，上海商品住宅的平均价格增长了5倍以上。 中国房地产新闻集团拆师薛建雄认为，“过去十年是中国房地产，特别是上海房地产市场炒房的黄金时期。”
“在上海和北京这样的大城市，投资不动产也赚钱，但不如以前赚钱”。 王立强表示，为了控制房地产价格，上海市政府于今年2月发布了楼市“限购房地产令”，并增加了限购贷款令和房产税。 现在房地产的投资在操作方面和收益方面远远不如以前。
对已经工作两年的北京白领乔霍来说，婚房像一座无形的山一样压在父母身上。 “即使在奥运会六环买新房，总额也将达到100万以上。 上班族为什么能拿出四成的首付呢？”
“我们没有蜗牛那么厉害。 至少蜗牛有自己的小蜗牛房子，但我们，什么也没有。 ”乔志浩抱怨说，早出生五两年了，就像游戏中的easy (简单)模式、normal (正常)模式一样，现在是hard )困难)模式。 别无选择。
著名财经评论家叶檀认为，中国房地产分为两个大周期，年前的十年是房地产快速发展的黄金时期。 之后公布的三大房地产政策，预示着房地产新时代的到来。 黄金时代之后，很长一段时间里，不动产都会恢复到原来的样子——居住属性。

中介:市场切换太快了

买房的人觉得买房子更难，卖房子的人觉得卖房子也更难。 以房地产成交佣金支撑的中介业务第一，在交易量大幅下跌的行情下，日子也不好过，城市中介店的数量也日渐减少。
据了解，通过中介完成的二手房交易通常按房款的2.5%收取手续费，市场交易量持续低迷，因此，当时200万元二手房能获得5万元中介费的红火日子逐渐成为历史。 很多中介店在关门之前都陷入赤字。
据连锁房地产统计数据显示，北京6月份有上千家中介企业零成交，400多家中介店关闭。 伟业我爱我家的副总裁胡景晖。 楼市调控加速了中介领域的洗牌。 北京限购令出台之初，一些小中介企业被淘汰，特别是“夫妻”小店关闭。
根据世纪房地产上海区的统计数字，上个月上海二手房的成交数正在接近盈亏平衡点的“生命线”。 据上海德佑地产副社长罗亚东介绍，年3月，上海的房地产中介店约有1.3万家，目前减少到1万家左右。 汉地产董事总经理施宏叡提供的数据更是惊人，近几个月来上海全市中介店数量以每月2%~3%的幅度减少。 很多独立经纪人为了保障生活，选择了去大中介店做领工资的全职经纪人。
上海某中介企业的经理刘华东怀念去年年底生意好的时期，说:“每天房地产交易中心的大厅都是人，有点可怕！ 不用出门，可以坐在店里一天做五六个业务。 ’现在，很多经纪人主动出击寻找房源、购买者，向以前的顾客群发房源邮件，但即便如此，也没有生意。 企业员工连续几个月没有生意，靠那个工资无法养活自己。 “因为去了就去了，没有人会挽留，流动性高的领域的优势和冷清的行情，辞职和辞职的事情几乎每天都在发生。” 根据
，在上海，综合开店的租金、电费、通信费、人工费等因素，外轮内中心城区中介市场公认的“盈亏平衡点”为15万元/月左右。 但是，现在靠租赁业务的佣金，还不足以维持生活。

开发者:冷得厉害

房地产市场的寒冷还波及到了一手房的开发商层面。 房地产上市公司披露的消息显示，上半年业绩明显分化，许多企业净利润下降100%以上，5家公司预告超过200%。 虽然大型房地产公司依然保持强劲增长，但中小房地产企业业绩增长放缓或亏损。 年同期净利润达到4亿多元嘉凯城，今年中期业绩不足以买豪宅。 一家公司上半年业绩依然美丽，但依赖于以前的销售项目。 (/br ) )寒冷没有消失的迹象，反而渐渐变浓。 以北京为例，7月份北京新上市住房签约率仅为7.1%，创近4个月来最低纪录。 据某机构数据显示，截至6月底，北京、上海、广州、深圳4个城市的可售面积按周平均交易量计算，存量交易时间分别达到16个月、10个月、7个月、12个月。 此外，武汉、杭州、宁波的库存存量达到21个月、22个月、29个月，南京、福州、苏州等城市的库存存量也超过1年。
上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临告诉记者，严格的宏观调控政策让许多中小开发商元气大伤，年初制定的销售任务现在远远赶不上，能完成一半已经很好了。
一方面销售低迷，另一方面资金紧张。 越来越难从银行获得贷款，信托融资被大银行停止，开发商面临着史上最脆弱的资金链。
另一个数据更好地代表了开发商的生存状况，今年7月，房地产领域公开的股权收购相关金额比去年同期翻了一番。 收购的样本数量、收购总额以及平均样本收购额均创历史新高。
喜欢自称“驾船手”的上海火宏投资快速发展有限企业营销总监刘春也表示，住宅项目的黄金时代过去了，房地产大佬纷纷进军商业房地产项目也证明了楼市热点开始切换。
“我有点温州的家乡也从楼市吸引资金投入其他项目，他们对市场最敏感，风向发生了变化。 ”他说。

房价是否会下降取决于银行

但是，虽然黄金时代结束了，但房价并不会马上下跌。
记者在采访中提到的海外投资移民中，有相当一部分是“炒房族”，触角敏锐，眼睛独特，因此这些人大多因前几天中国楼市的价格暴涨而受益。 这两年，这些人把自己的投资重点转移到了包括香港、澳门在内的海外房地产市场和国内三四线城市。
他们认为，随着政府调控政策的落实和保护房力的增大，一二线城市的房价上涨空期间有限，而三四线城市则维持相当上涨空期间。 因为目前我国城市化进程还在加快，带来了房地产的刚性诉求。 这种刚性诉求在一线城市已趋于饱和，相当多的城市居民家庭购买了两套以上的住宅。 根据武汉电力部门的调查，武汉中心城区的零电费房产每年达到5万户，这证明相当多的市民为家庭未来的住房诉求进行了相当大的储备。
“其实，中国楼市泡沫的最大推动者不是政府，不是开发商，不是炒房族，而是银行。 ”近年来，在海外开始住房贷款的投资移民表示:“现在，银行的住房贷款模式在任何国家都极为罕见。 这种住房贷款模式不容易阻止国内楼价上涨”。
以一户开户价8万元的房地产为例，开发商售价10万元，炒掉租户首付的20 %——2万元后，可以贷款8万元购买房地产。 如果出租房客再卖20万，新买的房主只要出4万元，就可以通过银行房贷购买房产。 因为银行住房贷款不是按不动产价格发放的贷款，而是按销售价格总额的80%发放的住房贷款。 这样解雇的话，表面上金融风险在银行，但实际上取决于房客。
他们认为，虽然目前一些银行在执行监管新政的过程中增加了首付比例，但其基数仍以住宅售价为主，这是监管政策失灵的一大原因。 但是，随着银行住房贷款模式的进一步完善，楼价不涨的时代无疑将成为历史。

“买、不买”看着“弯曲、不弯曲”

黄金时代过去了，但需要房子的人依然烦恼着。 买还是不买？ 专家们的“口水战”是房价下半年“拐”还是“不拐”，很多购房者最后都后悔在“拐”还是“不拐”的争论中错过了买的机会。
“每次房价上涨、下跌都影响着我脆弱的神经。 ’我想上海零售公司的部门经理李先生还在烦恼，房价高的时候不敢买，有可能下跌房价低的时候又会下跌。
今年上半年的楼市好像正好是“温水”。 另一方面，政府不断加强政策管制，许多刚性诉求者选择了“等一下”。 另一方面，房地产商主张“没有蚕食房价”，商品住宅成交均价依然“坚挺”。 以上海为例，目前商品住宅的平均价格徘徊在去年下半年的成交平均价格附近。 在这样的僵局中，外部预测的房价“拐点”将推迟到5月至6月，甚至7月，依然没有出现。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，下半年京沪两地楼市将从上半年的降价稳定过渡到加息。 上半年达到预售标准的项目，很多公司不愿意，也无法抛售。 随着开发商资金链越来越紧，下半年的抛售量将会扩大，但在目前这种形势下，没有促销，很难卖出去。 抛售降价的结果，只能是定量涨价再降价。
其他专家也认为，资金压力将迫使开发商调整价格。 从三季度开始，促销和降价战略将用于更多的楼盘，预计降价幅度也将越来越大。
有些业内人士认为，房价可能会有10%~20%的跌幅。 尽管如此，从目前为止的房地产市场调控来看，在巨大的房价诉求下，一旦房价出现这样的跌幅，很快就会释放大量诉求，下跌的房价触底回升。 对于很多买不起房子，希望房价能回到几年前的水平的人来说，这样的调整很难说是“拐点”。

任志强们“退隐”房地产商

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这些地产界叱咤风云的标杆人物正在后退，将后退作为前进。 既是思考，也是寻找。 寻找企业的方向，寻找这个市场下一个十年的方向

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《国际先锋导报》记者张皓雯从北京如果没有了他们的地产江湖，现在还看不到会是怎样的江湖。 但是，没有了他们土地的江湖，确实不像以前那么热闹了，他们把热闹带到了其他地方。
随着中国房地产黄金十年的结束，王石、任志强、冯仑，这些当时著名的房地产大佬，选择了不同方式的“退”。 王石到美国哈佛游学，任志强退休，冯仑辞职。 当时的风云人物中，没有“退”的只有潘石屹。 但是，他似乎已经不那么专注于房地产了。 准确地说，是以前传下来的不动产。 包围土地，盖房子，卖房子，还包围土地。 他领导soho做网络销售，做产品创新，总之在尝试新的东西，但这些东西都和家有关联。

/ S2/]进入微博江湖

对中国房地产市场来说，能否说年是象征性的一年，可能需要站在下一个十年的高度来重新审视。 但是，对据说最先进入中国房地产市场“最先吃螃蟹”的人们来说，年确实是值得纪念的一年。 1月，万科董事长王石在美国留学，接下来的两年有可能继续在欧洲留学的道路。 4月10日，任志强正式宣布辞职，卸任华远集团董事长，4天后，冯仑辞去万通地产董事长一职。
虽然此时的潘石屹变化不大，但他掌握的soho中国，将自己组建的勘称精英销售团队砍了一半的变化始于年。 年，这些调整全部完成，潘石屹开始网络营销。 简单来说，就是把房子拿去网上拍卖。 那时，社会上的传言有一段时间是潘石屹淡出管理层，被称为“张欣背后的男人”。
张欣是潘石屹的妻子，是soho中国的首席执行官。 她曾在剑桥留学，担任华尔街投资顾问，不仅有着更国际性的事业，还把soho中国视为突破快速发展瓶颈的强大人物。
随着房地产大佬和暗无天日的“退”，房地产市场似乎不那么热闹，但微博却增色不少。
有人在推特上透露，任志强被问到王石如何去哈佛读书。 “老任真说:‘读书证明了他认为自己学习不够。 我要去哈佛，还要讲课。 ’。 全场大笑，他还没上瘾。 “我退后，不占那个位置。 ’(/br ) )而且，王石的戏弄方式也不错。 有人在推特上说:“还没死吗？ ”。 他回答说:“你在焦急什么，只要活着总有一天会到来的。” 在
王石的微博上，乘坐地铁、看戏剧、对城市的认识、对人生的看法……，照片上的文字和文字并列描述了他的紧密历程。 学习，视察各地，参加论坛，有时逛书店，享受休闲。 万科的员工如果想知道上司在哪，就会习性地看王石的微博。
另一方面，潘石屹和任志强成为毫无疑问的微博热门人物，随时发表对各种事件的意见，有时在微博上“说坏话”。 两位个人最新感慨对于北京市关闭非法农民工子弟学校事件，任志强慨叹不已。 “为什么不能先转一下再拆？ 失去希望的孩子啊”潘石屹说:“大家都会来关心所有的孩子的！ ”。
6月1日，北京发生了两起非常火的事件。 一个是正在热映中的《功夫熊猫2》，另一个是任志强的《粉(丝)见)会》。 “俗话说，人要喝茶。 但是，引退的任志强一点也不感到寂寞，穿着海魂衬衫，以渔夫的姿态登场的任志强，就像功夫熊猫一样赢得了喝彩。 ”据媒体报道。

只是“换床睡觉”[/s2/]

“第一代房地产大佬们的集体退役，标志着中国房地产业日趋成熟，个人英雄主义的光环渐渐退色。 ”据业内人士介绍。
但是，没有人承认“引退”。
特别是任志强，咬字强调“不是退休，而是退休”。 一名记者无情地追问他，要说什么时候完全停止房地产，他快要吼了，“我为什么完全停止了？ ！ ”
他虽然卸任华远集团总裁一职，但仍然是华远地产(上市企业)的董事长。 掌舵集团和掌舵香港上市公司的区别是什么？ 外人不知道，据他自己说，之后能担任一点客座教授等社会职务了。 因为“快退休了，没有人管理”。
但是，任志强发表最多意见的是房地产方面。 关于政策，关于房地产未来的动向，他依然是闭口不谈的“大炮”，但到了花甲，比前一年平静多了。
而且王石去游学也有万科董事长的头衔。 “企业高层有事随时向他报告。 ”万科的人明确了这一点。 万科已经把这位神龙最先消失的理事长当成习性，对他们来说，在国外学习的王石比登山的王石更容易联系。
对王石来说，游学也是为了万科。 “游学的首要原因是学习如何在新经济市场的变化下，带领万科这样以前的传统公司迎接新的挑战。 ”王石说。
业内人士分解，王石想推进万科的国际化。 但是，目前万科管理团队没有足够的国际视野、海归经验、国际化的资源新闻。
他去了哈佛，对万科来说可能是个契机。 “小王在哈佛一年，要带回多少哈佛学子到万科？ 》曾任《万科周刊》主编的全机构理事长全忠曾在微博上感慨万分。
退出的房地产巨头冯·伦恩虽然退出了万通房地产董事长的职位，但却是万通控股的董事长。 万通地产股没有变化，对万通的控制力也没有变化。 (
)任志强只是揶揄冯仑说:“换了床，换了姿势睡觉了。”
但是，变化依然存在。 冯·隆的转向推动了两种变革。 万通从纯粹的房地产企业，变成集资产管理、基金业务、住宅和商业房地产、工业房地产于一体的“大万通”体系，冯仑自己从开发商变成经营战术的“资本家”。
关于潘石屹，面对风说，他从未承认过让soho中国的管理层淡出。 甚至有人批评玩微博“不成功”，他说这是出于做生意的需要。
“我越来越想思考企业快速发展的方向，这就要求与社会进行更广泛的交流。 ”他说。 他不仅自己玩，还带企业玩了很多新东西。 在网上拍卖了房子，或者把住宅设计成了创新的产品。 他主张企业应该成为“苹果”，而不是“白金”。 这些地产界叱咤风云的标杆人物正在后退，将后退作为前进。 梳理一下他们的“倒退”脉络，就会发现他们已经看到了黄金时代的逝去，倒退既是思考，也是寻找，寻找企业的方向，寻找这个市场下一个十年的方向。 “路总是会走的，所以不要担心。 这一代人已经经历了很多人。 我不关心重新选择。 ’任志强曾经这样说过。

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