“苏州出台最严限售令：新建商业地产三成不许卖”

据星岛环球时报报道，苏州下达最严格的限售令，反映了地方政府抑制泡沫的急迫心情。 但是，统一的方法会带来什么样的结果，人们是无法预测的。

据《第一财经日报》报道，日前，苏州市政府出台了若干专门比较商业房地产的调控政策，规定可分割出售的商业房地产项目预售前不得冻结部分房地产作为风险防范资产，3年内不得出售、抵押、转让商业房地产

一位在苏州投资的开发商告诉记者，苏州出台限制商业地产销售令，一方面是当地商业地产出现了过多的苗头，另一方面是许多从事售后服务的商业项目无法支付租金，开发商因此而逃离

但是，德融地产发布的报告认为，从现实情况看，苏州政府的这一政策对中小乃至大型开发商进入苏州市场有一定的抵触情绪，可能会产生土地流转照片，甚至大幅贬值。 这个规定可能对打破一些商业地产市场的泡沫，保护市场规范有效，但也给城市商业地产的快速发展带来了不小的阻滞，这将成为一把双刃剑。

商业地产过剩危机浮出水面

在业内人士看来，苏州此次对商业房地产的监管政策可谓极其严格。

《关于进一步加强全市商业房地产项目管理的意见》一文规定，对可分割出售的商业房地产项目，预售前将房地产的一部分指定为风险防范资产予以冻结。 具体来说，建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地面总建筑面积的30%。 建筑面积在10万平方米以上的，按地面总建筑面积3万平方米划定。 冻结期为三年。 冻结期间不能出售、抵押、转让。

苏州为了限制商业地产进行了比较有力的限制销售，或者为了改变苏州市商业地产开发过剩的现状。

根据苏州市商业联合会去年年底发布的报告，目前苏州中心城区已有各类购物中心超过40家，购物中心超过30家，总量超过南京。 年以来，中心城区新建的20个购物中心中，有近半数经营状况不佳，出现了商铺、办公楼空的现象，部分项目无法正常开业。

按照国际标准，人均商业面积1.2平方米是比较合理的参考值，但苏州城区部分区域按照目前正在建设、正在建设、正在建设的商业项目计算，人均商业面积将达到3平方米，部分达到4平方米 上述在苏州投资的开发商说。

克瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者，不仅苏州市区，苏州下属的昆山等地也存在商业地产过剩的情况。 特别是2009~2009年房地产市场的投资热潮，很多外行流入商业房地产，现在很多都融入很深。 2009年底，昆山远郊开发商以8000元/平方米的地板价格拿下建筑面积12万平方米的商业街，目前经营状况极为惨淡。

自由大小

数据显示，全球最大购物中心建设规模的城市中有8个在中国，成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题经常被业界提及。 苏州是否提前预警房地产市场风险，对商业房地产开刀，其他城市是否效仿，已成为业界关注的焦点。

薛建雄表示，苏州的政策越来越多是为了应对售后服务引起的问题，与商业地产限售令相比，北上广等大城市早就有了类似的规定。 目前，许多二三线城市正在大力建设新城市，在这一过程中，商业地产过剩是普遍现象。 因此，不排除苏州和同水平的城市会出台同样的限制政策。

一些业界人士对苏州的政策提出质疑。 一位不愿透露姓名的业内人士认为，与商业地产限制相比，北上广等发达城市由来已久，但都局限在项目层面。 也就是说，规定了土地出让时开发商可以出售的比例。 苏州规定所有可分割出售的商业项目在预售前冻结部分房地产作为风险防范资产，涉嫌一刀切。

德融地产市场研究部发表的报告认为，类似的政策条款在北上广等一线城市出现的概率比较低。 首先根据市场趋势，一线城市的商业性房地产在多方利益下逐渐高涨，各类开发商凝聚。 但是，这并不是说没有泡沫，只是政府想让泡沫成真的可能性很高，所以同样的压力暂时不会出现。 其次，一线城市生活人口密集，商业潜力大，如果用限量销售方法挤压，将违背市场的快速发展趋势。 最后，一线城市主要地区的开发过剩现象仍在可控范围内。

整理售后服务，再切一只手臂

此次苏州出台的房地产市场新政，全面禁止了商业房地产行业普遍存在的售后服务现象。

新政规定，提高新商业房地产项目货币资本金监管标准，按现行标准增长50%。 根据项目工程建设进度，商业房地产项目基本完成，根据结构性关闭分别支付30%、20%的费用。 如果预售阶段没有售后服务，项目竣工交付后一个月内全额支付费用。 售后服务发生时，货币资本金的余额部分将被冻结，直至整改完成。

售后服务是指房地产开发商将商品房出售给购房者，但购房者不是为了自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构经营，定期向购房者支付租金的销售方式。 由于国家相关部门已经基本禁止售后服务模式，很多开发商考虑租赁分离模式来打政策边球。

30%的限制销售和关闭售后服务的大门一定会暴露出苏州开发商资金困难的问题。 前面有业内人士透露，在苏州这样的城市，商业地产多由当地开发商开发，这些开发商的资金实力一般不强。 这是因为大多数情况下采用的是滚动开发、散装销售的经营模式。 政府的目的是万一这些项目运营不好，就以资产作为抵押以降低开发风险。 但这样的兜底政策只能相对保障投资者的权益，不能从根本上处理商业房地产过剩的问题。

在昆山进行商业房地产投资的人对记者说:“&lsquo； 售后服务是目前苏州许多开发商资金回收的首要途径。 如果有限制，会阻碍实力弱的开发者的资金流，使得越来越多的开发和运营变得困难。

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