“楼市库存规模跌至50个月最低 专家建议停止去库存”

据中新经纬客户9月5日报道，自去年12月中央经济实务会议提出解决房地产库存以来，全国商品房待售面积持续下降。 专家认为，许多城市面临库存补充压力，要么停止库存，要么是政策的新方向。

大楼的库存周期完成了吗？

商品房滞销面积是反映房地产库存水平的指标之一。 根据国家统计局公布的数据，年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，4年后的年末，商品房待售面积涨幅超过2.6倍，为71853万平方米。

面对如此大规模的库存规模，年12月的中央经济实务会议决定提出解决房地产库存。 之后，各地纷纷出台降低首付比例、鼓励农民进城购房、减少交易税的政策。 受此影响，市场交易频繁，楼市库存明显减少，截至年7月底，商品房待售面积降至54428万平方米。

针对脱库效果，国家统计局在今年7月中旬举行的上半年国民经济运行情况新闻发布会上表示，脱库效果显著。 中原地产首席拆船师张大伟认为，全国商品房待售面积连续4年下降，库存数据降至50个月来最低，全国性库存周期完成。

无论是一二线城市还是三四线城市，现在基本都完成了补充库存的任务，很多城市已经需要积极补充库存。 张大伟对中新经纬的顾客说。

根据易居研究院近日发布的百城住宅库存报告，截至今年7月底，被监测的100个城市新建商品住宅库存总量比去年同期减少8.0%，为0.6%，库存规模相当于年11月的水平，恢复到7年前的水平。

根据上述报告，今年7月，100个城市新建商品住宅的库存比例为9.6，这意味着市场9.6个月就可以消化这些库存。 历史数据显示，今年前7个月，100个城市的销售额总体上处于历史低位。

全国百城库存水平持续下降，目前市场&lsquo； 在缺货阶段，这种市场特征还与近期房价暴涨现象有关。 应该说库存市场的基本面发生了根本性的变化。 易居研究院智库中心研究负责人严厉跃进对中新经纬的客户方面进行了分析。

面对房地产库存不断减少的现状，一线城市已经行动起来。 百城住宅库存报告数据显示，从同比增长率看，一线城市在连续34个月同比下跌后，今年6月首次出现同比正增长，7月继续出现同比正增长，意味着一线城市进入库存补充阶段。

但是，根据商社的不同，库存状况也不同。 根据易居研究院的另一份报告，年~年，35个大中城市商品房实际存量中，住房占比从56.6%降至44.6%，商品房实际存量由以住宅为主转为以非住宅为主，商业住宅存量问题更加突出。

何时转入库存补充？

今年7月31日召开的中共中央政治局会议，提出要处理房地产市场问题，采取城市政策，促进供需平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房地产价格上涨。 加快建立促进房地产市场稳定健康快速发展的长效机制。

张大伟认为，随着市场变化，房地产调控已经从存量转为存量补充和抑制房价上涨，地方也必须确定提出停牌政策。

呼和浩特市8月底全面停止房地产库存管理措施，成为第一个停止库存管理的城市。 根据该市去年4月底实施的不动产库存清除方案，个人或家庭购买首套商品住宅缴纳契税的，居民购买库存商品房缴纳契税的，按每平方米200元的标准给予购买补贴。 也就是说，随着库存停止政策的出台，呼和浩特将不再发放购房补贴。

严跃进表示，今年以来，呼和浩特的库存规模和脱库周期整体缩小，但房价反弹，重新审视现有库存政策，积极调整十分重要。 要么停止库存，要么是下半年的新方向。 与呼和浩特情况相似的是西南、西北部分城市，随着这类城市库存市场进入短缺阶段，预计下半年相关政策将有所调整。 他说。

张大伟认为，楼市调控政策仍在继续加码，仅今年前8个月，调控次数就达到315次。 在这种背景下，以发放购房补贴为首的清仓政策已不合时宜，地方政府必须停止。

自从提出解决房地产库存后，去库存越来越多的指向消化三四线城市楼市库存，棚户区改造货币化设置也被认为是推动三四线城市房价上涨的原因之一。 因此，棚户区改革的货币化安置正在逐渐退出，实物安置的比例在上升。

呼和浩特出台的这种政策强调，贫民区改造项目“回迁设置”稳步推进，回迁设置率控制在70%左右。 长春市8月底宣布，取消新开始实施的棚户区改革项目货币化安置奖励政策，鼓励有条件棚户区改革项目新建一定数量的商品房。

在库存已经不足的情况下，棚改仍然是以货币化的方式设置的，不利于市场的稳定。 房价上涨过快的城市，必须回到实物支付上来。 张大伟说。

在库存补充方面，张大伟认为，不仅要增加土地供应、市场化库存，还应该增加搬迁住房的安装比例、建设人才住房等政策性土地供应。

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