“房子白菜价背后：小城市日本化 大城市香港化？”

上周，小巴写了《人工楼市慢牛已经出发》，拆解了楼市回暖的迹象。

上周，巴写了《放宽户籍限制:城市抢人才，楼市抢韭菜》，放宽户籍限制，拆除城市抢人才，对楼市产生了一定的带动作用。

每次发布文案，都会看到一点同学的留言。 为什么要永远看多维尔市？

小巴虽然没有看到多楼市，但是陈述了客观的事实。 但是，小巴也在反省。 凡事必有两面性，喧嚣过后，终会寂寞。

正好，最近看到了一点现象和数据，印证了这个想法。

那么，让我们看看。

近日，黑龙江鹤岗家白菜价格引起较大争议。

1.9万元可以买55平方米的房子。 每平方米只有345元。 虽然确实很低，但是白菜价的房子基本上都在远郊，经常为小屋换房，短期内办不了房产证。

现实中，当地有总额1、2万的房子，也有4、50万乃至数百万的豪宅。

与一二线城市相比，鹤岗的房价低是真的，下跌也是真的。

根据房客的数据，2019年3月鹤岗房价为1423元/㎡，环比下跌29%。 58同城数据显示，2019年1-3月，鹤岗房价基本腰斩。

因此，有人提出了房价未来如葱的论断，也有人认为三四线房价将进入下跌模式。 那么，白菜价格的房子折射出了什么，让我们来看看头的解体吧。

丁建刚

浙江省媒体房地产研究院院长

中国的城市化进程，特别是1998年以后的20年间波澜万丈，是前所未有的。

城市化率从30%左右上升到60%左右，有4亿5000万人进入城市。 特点是从一线城市到县城甚至城镇，人口大幅增加。

但是，这几年，城市化呈现出新的特征。 由于城市群的特征和高速铁路网的虹吸特征，人口主要流向经济发达的城市群。

高铁网把中国第一二线城市放在同一个平台上性价比更高。

特别是4月8日，发改委印发了《2019年新型城市化建设要点任务》，证实并承认了这两个特点的存在，首次提到了收缩型城市的说法。 城市的生老病死也是世界城市快速发展的基本规律之一。

由于城市群的特点和高速铁路网的虹吸特点，未来的中国必须出现几个群体，甚至为数不多的鬼城空的城市。

第一分布在北方，特别是东北产业枯竭、人口流失的能源和资源型工业城市鹤岗就是其中之一。

但是，不能简单地在三四线城市分开。 在经济发达城市群中，三四线城市实际上是特大城市和大城市的行星和卫星，如江苏昆山、浙江嘉兴等，这些城市的情况完全不同。

在北方大城市和地方城市，许多人出现大量流失现象，不排除中国底特律的出现，将成为长期趋势。

付给一夫

苏宁金融研究院高级研究员

在讨论鹤岗等城市时，大多数人只注意到偏远的属性，而忽视了重要的资源型城市。

不是所有偏远三四线城市的房价都是这样，比如四线城市云南玉溪楼市的均价在8000元左右。

资源型城市房屋的白菜价，本质上是经济快速发展出现问题，受到资源诅咒的困扰。

毕竟，这类城市倾向于优先发展资源型产业，而不重视非资源型产业的培育和快速发展。 一旦资源枯竭，先进制造业和服务业无法快速发展，最终带动地区经济的快速发展，人口流失也将严重。

当决定一个城市快速发展前景的两个基本盘人口和产业处于萎缩状态时，楼市即将入冬，家里白菜的价格也将正常。

因此，这些资源型城市房价白菜价态势能否持续，取决于自身能否摆脱对资源的过度依赖，实现当地产业转型升级，顺应快速发展的势头。 如果转型不成功，房子的白菜价可能真的会成为长久以来的趋势。

小城市的全面日本化，

大城市是否全面香港化？

其实，鹤岗家的白菜价格不是个案。 中国偏远地区有很多类似的城市，如黑龙江七台河、甘肃玉门、辽宁阜新等。 此外，有些地区比我们想象的要低。

这让我想起了日本。 据媒体报道，日本面临着房子比人多，一些农村有很多鬼屋的特殊问题。

为了尽量拯救即将消失的城镇，当地采取了免费割让的政策。 年，日本东京都的奥多摩町发表了空住宅库存计划。 其中，申请人必须承诺出资改造住宅，永久定居在这个城镇。

现在中国楼市的状况是，小城市房价下跌，空严重的大城市房价缓慢上涨，购房者纷纷排队叫号。

4月16日，根据国家统计局公布的70个大中城市住房销售价格波动情况，3月70日大中城市房价温和反弹，65个城市新建价格环比上涨。

面对这种情况，出现了中国小城市全面日本化、大城市全面香港化的看法，真的会这样吗？ 让我们看看头的解体。

毕竟，房价下跌背后的本质是人口迁移问题，如果一个城市变成缩小型城市，人口持续流失，房价下跌在世界范围内很普遍，比如美国最后会有只卖1美元的房子。

当然，也有通过实现城市产业转型，抑制城市生活人口流失的成功例子。

因此，偏远的乡村空趋于中心化，一部分建筑物和大楼被搁置，即日本化。

面对这种情况，为了减少房地产市场空之间的失配，不能继续在人口流失城市制定房地产增长计划，一些空安置的房子也必须逐渐有序拆除。

关于大城市是否香港化，取决于供给方的政策。

香港房价高的特殊原因有70%是山地。 土地开发受到限制，本身是岛屿，填埋地价格高，房价高，产业和劳动力价格也上涨。

但是，在包括京沪等大城市在内的大陆人口占绝大多数的大城市，目前土地供给少不是自然地理原因，而是由于政策限制，建设用地指标总量受到限制，而且在现有的建设用地指标中偏重于工业用地和商业房地产。

这些情况导致住宅用地供给数量相对不足，同时对住宅建设存在严格的容积率管制。

综上，导致房价上涨，未来这种趋势能否缓解，取决于供给方是否发生变化。

一个城市的房价水平由诉求和供给因素共同决定。

诉求因素第一看人口。 城市在收入上升空之间、就业机会、城市宜居性、公共服务等方面越好，人口越容易流入，城市的高房价就越有诉求。

反映出不同城市的房价水平不同，同样，小城市房价低，大城市完全不同，政府想控制，但不容易控制。

具体到各个城市的房价变化，也可以从楼市的诉求和供给两个角度来看。

诉求端:人口集中在大城市、大都市圈。 以鹤冈为例的东北地区，人口流失很多。

人口流失一般指农民工和非城市户口人口，这几年东北人口流失的一个特殊现象是，高学历高技能人才流失，这部分人的购房能力相对较高。 虽然也不排除一部分人在东北内部移动，但一定是流入了东北的大城市。

供给方:部分小城市楼市调控不太严格，由于大城市限价政策，部分诉求导向三四线小城市，由于当地政府和开发商不合理，房地产市场的供给也有可能在短期内迅速增加。

那么，这些城市生活人口流失严重，购房诉求下降，供给增加，两者重合，未来房价下跌是正常的。

当我们说房地产泡沫的时候，房价高并不一定意味着泡沫严重，更重要的是看房价是否有诉求支撑。

可以用房价房租比(房屋总额除以每月房租)估算，比值越高表示泡沫越严重。 例如，在前段时间的廊坊，房价租金接近1800，意味着泡沫严重。

从这个立场来看，没有实体经济，没有住宅购买诉求支撑的偏远城市，有可能走向日本化。

决定一个城市快速发展前景的重要因素是产业和人才，这些也在很大程度上决定了城市房价的未来走势。

例如海南三亚、云南丽江、广西北海等也是小城市，但房价从来没有全面日本化的趋势。 因为旅游产业极其发达，持续受到外来人口的欢迎，房价不会暴跌。

真正日本化的，可能是资源型城市等以前流传下来的产业主导的小城市。

相反，大城市聚集了成熟的产业和庞大数量的人口，所以没有必要担心未来。

由于城市快速发展饱和，土地供应越来越少，户籍制度开放促进人口流入，长期来看房价将持续上涨。

目前，大城市房价的绝对水平已经很高，但居民增收速度不容易赶上房价上涨速度，有可能接近香港。 也就是说，表面上看起来光鲜亮丽，但实际上贫富分化，买不起住宅的年轻人越来越到头了。 早上买车的人，可以很容易地拉开世代之间的鸿沟。

但是，通过国家反复强调和控制，未来大城市的房价将合理回升，而不是像去年那样疯狂上涨。

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