“让农民工进城消化库存，可行性有多少？”

【破土编辑】目前的房地产形势是大城市房价暴涨，中小城市库存过剩。 对此，专家们提出让农民工进城买房去库存的良药，成为当前大热供给侧改革的重要组成部分，当然也是两会讨论的焦点。 由发改委、财政部等合力建设。 但是，你真的听说过农民工的意思吗？

今年，我们实现了房地产市场的稳定复苏。 棚户区改造工程开始了2580万套。 创历史新高，货币化固定率达到28%，对库存的获取发挥了重要意义。 这是陈政高住建部长去年年底在全国城乡建设实务会议上的实务总结，被认为最能代表年城市精神的解释。

根据国家统计局的数据，去年111月商品房销售面积为109253万平方米，比去年同期增长7.4%，增速比110月提高0.2%。 商品房销售额74522亿元，比去年同期增长15.6%，增速增长0.7%。

但是，在销售速度下降时，楼市库存量仍居高位。

据中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞推算，截至去年年底，中国商品住宅总库存约39亿9600万平方米。 其中，目前的房间存量预计将达到4.26亿平方米，期房存量约为35.7亿平方米，大致需要4至5年。

《国家新型城市化计划》提出的目标是到明年常住人口的城市化率达到60%。 目前，中国城市化率为55%，城镇常住人口7.5亿。 一位专家预测，根据全国14亿5000万人口的总量计算，未来5年内将有1亿2000万农民工进入城市。 另外根据人均30平方米的住宅推算，70%的人口会选择在城市购买住宅，从而带来总量为25亿2000万平方米的潜在诉求。 也就是说，新市民每年将拉动约5亿平方米的住房费用。

更有名的经济学家茅于轼提出，从长远来看，在城市打工的农民工应该是唯一能成为众多卖家的未来顾客。

从以上数据来看，让农民工进城消化房地产库存是合理的，但逻辑到底错在哪里？

一、农民工进城买房的主观条件不成熟

市民身份的新衣服没有准备好，想让农民工脱掉农村承包地、宅基地、农用地三件旧衣服吗？

中央经济实务会议建议鼓励房地产开发商调整营销战略，适当降低商品房价，取消过时的限制措施。 随之，有专家提出，如果农民宅基地房产可以依法转让、抵押、贷款，可以提高在城市购房、租房的能力。 有人认为这是政策适应农民工能力的措施，这不过是资本在利润率低下时，谋求快速发展的途径，瞄准贫困农民工阶级，从制度上束缚农民工和房地产。 农民工失去土地和宅基地，沦为房奴，在经济增长率下降的背景下，工作稳定性得不到保障，文化水平低的农民工在城市更难以生存。

目前，我国农民工人数约1.7亿人，平均收入不足3000元/月，月平均居住支出不足500元。 农民工没有在城市定居的资本，为什么要承担高额的住房贷款？ 在农村，土地带来的收入具有季节性和周期性，但土地成为唯一能为农民提供长期稳定收入的资产。 回想几次金融危机，中国之所以能够比资本主义国家更平静地走出危机的阴影，一个重要原因是，中国经济受到冲击时，许多农民工能够返乡依赖土地，也在一定程度上减轻了经济复苏的负担。

所以，让广大学者主张的农民工脱离土地和宅基地，成为消化城市存量的新市民，实质上是在其市民身份背后的就业、住房、教育、医疗和养老五件新衣服还没有准备好之前，农民工包括原农村在内的承包地、宅基地和农用地三件。

库存方案考虑了农民工的购买能力，但没有考虑农民工的需求。

比较有效的诉求包括购买能力和需求，即农民工不愿进城买房。 四川统计局对去年四川外出务工人员市民化现状的问卷调查显示，外出务工人员普遍比较谨慎，半数以上不愿意将农村户口转为城市户口。 近年来，由于农村各种显性和隐性土地流转市场的出现，土地价值不断上升。 另一方面，土地经济效率的价值不断提高，另一方面，农民普遍认识到土地不仅仅是保障生存的资源，而是等价于个人长期的财富。 在这样的背景下，农村户口的含金量上升，城市户口的吸引力下降，单靠政策刺激农民工在城市定居也达不到理想的期望。

在中国经济转型过程中，农民工发挥着重要的、被动的作用。 一方面是因为农民工的工资谈判空间极少，在利益受到侵害的情况下，能够用法律武器维护自己合法权益的农民工也很少，另一方面事务所的选择多由工程承包商决定，农民工起到跟班的作用，部分农民工一年有几份兼职的 这样在一个城市内或几个城市内不断移动的生活方式中，如何选择在哪个城市买房或租房呢？ 你让孩子在哪个城市或哪个城市上学？

影响农民工在城市购房意愿的另一个重要影响因素是生活价格。 谁都知道在中国现在的房地产领域，农民工的住宿条件和生存环境很差。 但是，仅从日常生活的价格这一方面来看，很多工地的水电费不需要农民工自己承担。 虽然工作室的住宿环境很差，但是农民工不需要支付租金，可以说是廉价钱的日常支出。 实际上，很多农民工都倾向于来城市打工，回乡养老。 这与让农民工成为房奴一族相比，在城市买房的热情必然不高。

二、农民工进城买房的客观条件不充分

外出务工的农民在城市安家，但城市中依然存在许多短板。

前面提到的让农民工穿上新市民就业、住房、教育、医疗和养老五件新衣服，不仅要让农民工身上带的衣服，还要让农民工穿得舒服。

但是，从目前中国的城市化进程来看，很多需要消化库存的城市甚至连这些新衣服都没有准备好。 由于大城市就业和创业机会多，基本公共服务好，我国农村向城市的人口迁移基本集中在大城市。 政府打算控制大城市的规模，迅速发展中小城市的规模，加速小城镇的建设，这导致了人口流动和国家城市化快速发展方针的不一致。

即使在公共服务完善的大城市，先行的公共服务资源也大多以常住人口配置，无法满足大规模流动人口的诉求。 即使农民工成为后来的常住人口，在公共服务的拥挤配置中竞争力也很弱。 当地政府的财政负担也会加重。

在农民工市民化的过程中，城市地区政府的首要财政负担在于新市民的五套衣服。 因此，从目前的情况看，全面实现人口从基本公共服务向农业转移的覆盖需要漫长的改善过程。

对流动性高的农民工群体来说，舒适地穿上新市民的五套衣服也是急需处理的大问题。 根据全国农民工检测调查报告，目前我国农民工参加城镇职工养老保险和医疗保险的农民工不到30%，他们不能指望将来在哪个城市养老。 在养老保险和医疗保险不能自由转移的情况下，农民工的参保意愿不强，年末工资结算结束后，有将工资存入银行用于养老保障的趋势。 因此，在双向穿这五件衣服意愿不足的情况下，目前的城市对农民工市民化的短板短期内没有补充的能力。

三、农民工是无产者，不得成为资本的奴隶

农民工仍然拿不到任何生产资料。 在不动产利益的分割中，属于劳动力价格高，但回报非常少的群体。 体力消耗引起的各种疾病、权益损伤引起的多种冲突等问题在中国屡见不鲜。 城市化的迅速发展，应该打破这类群体进入城市的门槛，让他们自由平等地享受各种权益，而不是成为房地产市场存量持有的承担者。 的当务之急是增加农民工的收入，保障农民工的权益，使他们有能力且有意愿买好房，住好房。

目前库存政策的方向是市场提供房源，政府发放补贴。 为了恢复房地产领域的资本利润率，主张让农民工进城消化库存，在农民工收入增长速度远远落后于经济增长率的条件下，只能加剧贫困的程度和负担。

农民工进城买房确实成为中国城市化的一条道路，但在主客观条件都不成熟的条件下，对农民工进行政策性引导，会不会让农民工进城后，在没有生产资料和社会资本的情况下，成为资本的奴隶？

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