“解读中央经济会议：要点去库存 鼓励农民工进城买房、地产商降价”

12月21日，一年一度的中央经济实务会议在北京闭幕，会议规定了年经济实务的五项首要任务。 在连续两年未提交房地产调控相关文案后，房市稳定再次成为中央经济事业的重要话语。 其中去库存成为五大任务之一，单独讨论，农民工进城买房再次被提到解决房地产库存的政治高度。

据总公司介绍，中央经济实务会议18日至21日在北京举行，七常务委员会全部出席。 习将在大会上发表重要讲话，总结全年经济实务，拆解当前国内国际经济形势，安排全年经济实务。 要点是落实“十二五”规划建议要求，推进结构改革，推动经济持续健康快速发展。 李克强总理在演讲中阐述了明年宏观经济政策的方向，具体安排了明年经济社会快速发展的要点工作，并做了总结演讲。

会议指出，明年是全面完成小康社会决赛阶段开局之年，也是推进结构改革攻坚之年，保持经济运行在合理区间，战术上多次持久战，战略上打歼灭战，加强结构改革，适度扩大总诉求，同时 清除杠杆率、降价、补充短板，提高供给体系质量和效率，提高投资有效性，加快培育新的快速发展动能的改造，增强了持续增长动力，改善了我国整个社会生产力水平

会议指出，明年经济社会快速发展，特别是结构改革任务十分繁重，战术上多次稳中求进，把握节奏和力量，战略上紧扣关键，第一是清除产能、清除库存、降价、弥补不足

关于房地产库存的解决，会议提出了六项措施

(/S2 ) ) 1、要按照提高户籍人口城镇化率和加快住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大比较有效的诉求，通过供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

(/S2 ) ) 2、要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地定居，形成在就业地购房或长期租房的期望和诉求。

(/S2/) 3、确定深化住房制度改革的方向，以满足新市民的住房诉求为首要出发点，以建立与购买租赁住房并行的住房制度为首要方向，将公租房扩大到非户籍人口。

4、快速发展房屋租赁市场，鼓励自然人和各种机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋供给者，鼓励以房屋租赁为主要业务的专业化公司快速发展。

(/S2/) 5、要鼓励房地产开发公司根据市场规律调整营销战略，适当降低商品房价，促进房地产业并购重组，提高产业集中度。

(/S2/) 6、废除过时的限制措施。

解读:/S2 /

户籍改革是关键

终于在一周前的12月14日，中共中央政治局会议确定，明年的经济事业重点之一是消除房地产库存，加快农民工市民化，推进以新市民满意为出发点的住房制度改革，以扩大比较有效的诉求，稳定房地产市场。

有一次，农民工群体被推测为三四线城市开发商的救主。

农民工潜在的购房诉求有多大？ 今年2月，根据国务院农民工实务领导小组办公室的数据，目前全国农民工总量为2.74亿人，其中外出农民工1.68亿人。 1亿6800万农民工中，没有在城市买房的还有1亿多人。

据《中国住房快速发展报告》测算，未来5年1亿人口城市化计算，70%的人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房诉求将达到4.6亿平方米，未来5年共计23.3亿平方米。 目前库存房产28亿平方米，确实可以消化。

农民工市民化不仅可以解决库存，还可以拉动内需，促进产业结构调整。 但是，政府应当通过回购商品房向农民工廉洁出租，而不是农民工自己买房。 而且，农民工必须当场市民化，即使在北京等一线城市，也必须将部分农民工适当市民化。 中国人力资源开发研究会会长、国家发改委宏观经济研究院研究员刘福垣做了如下介绍。

按常住人口计算，我国城镇化率已接近55%，城镇常住人口7.5亿。 但是城市化质量不高，7亿5000万人中包括以农民工为主体的外来常住人口2亿5000万人。 以户籍人口计算，中国的城市化率目前只有38%。

中国社会科学院人口劳动经济研究所所长蔡昉表示，如果农民工在城市无法处理身份问题，则有返回40岁以后的趋势，如果返回的人比进入的人多，将发生逆城市化。 怎么预防？ 快速发展新型城市化，以农民工获得城市户口、成为真正的市民、享受均等的就业服务和社会保障为核心。 户籍制度改革可以使未来经济潜在增长率提高1~2个百分点。

中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，目前城市户籍家庭人均住房面积34平方米，基本满足住房诉求，但由于外国非户籍人口拥有的房子少，住房改革将引起巨大的住房诉求。

加速农民工市民化，推进以新市民满足为出发点的住房制度改革也写进了最近召开的中央政治局会议。 具体办法是，通过户籍制度改革，改革更容易让农民工在城市落户的公积金制度，通过将农民工、个体户纳入其中的财政补贴、退税或税收减免办法，帮助农民工在城市购房。

这次政治局会议首要的是为即将召开的中央经济实务会议和中央城市实务会议进行调整。

三四线城市成去库存主战场

据国家统计局统计，截至11月底，商品房待售面积为69637万平方米，为历史高位。

许多分解者认为，这个政策的实施重点是三、四线城市，而不是一线城市。 因为一二线城市的库存不足实际上正在转变为补充库存的诉求。

根据上海易居房地产研究院的数据，11月，一二三线35个城市新建商品住宅的销售比例分别为9.8、11.9、19.3个月。 与10月的10.0、12.2、18.9个月的数值相比，一二线城市的去化速度加快，三线城市的去化速度减慢。 其中，北海存积比数值最高，为33个月。 烟台、茂名的销售比也很高。 这三个城市都是三线城市，库存周期都超过了两年的水平。

如果存款比率超过12个月，该地房地产市场将存在严重的高库存问题，房地产价格将面临较大的下跌压力。

农民工去库存租赁比去买更现实

在加快房地产市场向存量市场转移的过程中，三四线城市已经开始积极行动，陆续出台购房补贴和鼓励城镇农民购房的政策。

例如，河南省濮阳市向农民发放在城市购买住房的补贴。 根据契税缴纳说明，市政府补助农民购买的新建商品住房每平方米150元，第二套改善住房每平方米100元，购买二手房每平方米200元。 此外，洛阳、驻马店、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市也出台了各种财政补贴政策，鼓励当地农民进城购房。

此外，安徽省宿州市泗县、砀山县、铜陵市、浙江省、云南省、江西省等多个市县对农民进城购房提出了补贴和优惠政策。

但刘福垣表示，这种购房补贴力度太小，不足以吸引农民工。 关键是存量房屋的结构不适合农民工。 由于面积大，价格贵，政府发放补贴作用不大。 农民工也不适合买房子。 农民工阶层包括城市工薪阶层就业的相当一部分在内都在移动，但我国正处于产业结构的大调整期，在家束缚着他们，不利于移动。

低收入和低保障抑制了农民工购房的诉求。 今年2月，根据国务院农民工实务领导小组办公室的数据，农民工月平均收入为2864元。 但是，根据中国指数研究院最近公布的百城价格指数，11月份100个被监控城市(新建)的住宅平均价格为10899元/平方米。

农民工在哪里打工，在哪里市民化？ 政府回购面积合适的库存商品房应该作为廉租房租给当地市民化的农民工。 房租是家庭工资的四分之一左右，差额部分应该可以由政府补助。 刘福垣建议。

当然，一点的房企可以利用“农民工市民化”政策，积极向楼盘促销，这无疑可以加速库存的获取。 但是，新市民进入住宅交易市场需要定居政策、就业政策等积极的跟进。 然后是简单的&lsquo； 宅基地换城市住宅的换房模式，在以前流传下来的农业生产模式分割后，一系列的就业、生活习惯的调整等文案会发生变化，因此这其实需要多方面的政策配合。 易居研究院智库中心研究负责人表示，严跃进后解体。

注意者网综合本网、中国房地产报的报道

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