“高房价还能持续多久？谁又将成为房子接盘侠？”

本文转载自微信公众平台:华尔街见闻

1、房价可能会连续20年上涨，但总是有天花板的。 那个时候，并不是你想卖就能卖的。

220年后，谁会来为你家接你？ 我们这一代人退休的时候，卖房子的时候，这个时候房子宽裕了，那个时候的价格一定会下降，中国会出现不动产的多余。

一、房价可能能连续20年上涨

“大城市化和居民举债能支撑房价多久？”

作者:李迅雷，海通证券首席经济学家

房价向下拐点的时期，确实难以预测。 因为就像预测股市什么时候见底一样，影响房价的因素太多了，政策也控制和调控市场。 能预测准政府采取那些极端政策的可能性吗？

房地产税不会导致房地产价格下跌

有人问房地产税上市后房地产价格是否会下跌吗？ 不，我认为不是。 中国经济现在高度依赖房地产，所以政府应该不会搬起石头砸自己的脚。 发达国家有缩小房地产税、资本利得税、遗产税三种差距的税，这三种税目前在中国没有征收，房地产税只是长时间的试点。 通常，国家将这些税种纳入税收体系中正常发挥作用，但中国往往将这些税种视为政策导向，具有很强的功利性。

注意有三个房价看起来像天花板的窗户

但是，我认为值得注意的是居民购买住宅的杠杆率状况。 虽然住房贷款余额的变化是注意窗口，但居民也可以通过民间融资购买住房。

如果年居民住房贷款的新增规模比去年持续上升30%以上，我想有可能会发生像年6月那样的大悲剧。 当时股市场外双向融资激增，政策收紧后，市场也大跌。 目前，政策上已经开始行动，可以防患于未然，效果如何值得注意。

此外，通货膨胀率的变化也是注意房价变化的窗口。

今年的经济运营至今，cpi应该低于年初的预计，但全球货币超发问题始终存在。 因此，cpi何时发生，也是与货币政策何时收紧有关的问题。 货币政策紧缩的话，利率会上升，肯定会对房价产生负面影响。 但是，目前货币超发已经多年，其效果主要是资产价格上涨，似乎存在悖论，包括近期贵金属、石油等部分大宗商品价格上涨。 但是，中国的cpi与gdp的关联度更大，m2与房价的关联度更大。 如果gdp起不来，cpi也不用太担心。 有很多问题却很僵硬。

注意房价变化的第三个窗口可能是金融机构之间是否发生信用风险，或者其他资产价格泡沫的破灭是否会导致房地产业的引火。

实体经济不景气已经成为共识，债务规模不断上升。 问题出在公司债务层面，但公司债务主要表现为国企债务。 但是，由于国企拥有政府信用作为背书，在公司高债务下似乎依然看不到爆发系统性风险的直接诱因。

但近年来，金融机构间交易规模惊人增长，无论是表外业务还是表内业务、通道业务还是外包业务，同业业务规模逐年增大，各类产品库存规模也越来越大。 但是，所有交易产品的背后，都有具体的资产作为支撑。 如果某种资产价格，例如信用债务大幅下跌，金融机构必须在应对同一产品的兑付压力的同时，承受手中资产失去流动性的风险。 一旦发生同业间的信用风险，其风险就会变大。 近年来，金融机构的资产负债表不断扩大，杠杆率不断上升。 因为盈利能力的压力越来越大。 美国雷曼兄弟在当时次贷危机中的破产就是一个例子。

因此，房价可能会连续20年上涨，但总是名列前茅。 不管政策如何管制，市场总是有市场波动铁则，世界上没有国家会走l型。

随着人口老龄化和流动人口的减少，耐用消费品——房子的诉求总是下降，房地产周期大致为18-25年，包括上涨和下跌的全过程。 当然，除了关注房地产价格何时达到顶点的窗口外，房地产的流动性更值得关注。 因为楼市和股市不同，前者的流动性风险更大，到时候不是想卖就卖的。

，20年后，谁会来为你家接你？

“20年后，谁来接受你的不动产？ ’

作者:勒内，中欧国际工商学院金融与会计学教授

有一次，和太太吃饭的时候谈到了辞职的事。 计划中的65岁来了，想卖掉房子和股票享受晚年的时候，有想领取房子和股票的人吗？

对普通中国家庭来说，大部分财富投资于房地产——房地产。 人口结构如何影响房地产投资的收益率？ 我们先来看看有能力购买不动产的人。

对成年人来说，他的第一次职业生涯时间基本上是带着家庭工作时的30岁。 30岁到40岁之间，家庭规模可能增加了。 生了一两个孩子，本来第一次置业的房子已经不够用，需要改善住房，所以42岁的时候，又出现了第二次置业的高潮。 但是，到了65岁，孩子大学毕业，离开这个家的时候，就不需要住原来那样的大房子了。 大多数人卖原来的大的，换小的。 所以，在一个国家，人口结构中30至40岁的人比例越高，对房地产的诉求就越大。

例如，以美国为例，该图证明了美国30至44岁人口中所占比重与房价指数的关系，随着30至44岁人口比例的上升，房地产指数的价格上升，反之亦然。

在我们过去的10年里，正是中国30至40岁人口比重增长的10年里，在过去的10年里，一线城市房地产的价格翻了10倍，这是有其经济学原因的。

现在，中国的人口奖金正在慢慢消失。 人口奖金的指标有两种，一是人口中18至64岁劳动力的比例从年开始下降。 因此，过去五年来，中国的劳动力价格越来越高，这是显而易见的。

二是衡量人口奖金消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。 国际上，1至15岁人口占总人口的比例从15%到18%时，被称为严重的少子化现象，中国从70年代的42%下降到今天的16%，陷入联合国认为严重的少子化的现象。

没有了人口奖金，对房地产的诉求自然就会下降。 中国普通家庭拥有房子的比例是多少？ 如果我们把父母的房子全部算上，中国房子的拥有率在90%以上，世界平均比率是50%60%。 另一个指标是看人均平均居住面积。 全世界人均居住面积为20平方米，根据官方数据，中国去年人均居住面积达到33平方米。

所以房子的拥有率和居住面积这两个指标都是在不久的将来，或许是在年或2030年，当我们这一代人退休的时候，房子卖的时候，这个时候房子的充裕就会出现，那时的价格一定会下降，中国就会出现房地产的多余。

本文：《“高房价还能持续多久？谁又将成为房子接盘侠？”》