“一文让你看懂国庆期间全国各地楼市调控新政”

国庆七天假期，9月30日晚至10月6日晚，过热的房地产市场头疼不已。 多达19个城市密集发布楼市调控新政，恢复限购信贷。

这些城市包括北京、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州。

7日19个城市、楼市全年的黄金时期之际，地方政府明确了降低楼市温度的意图。 中原地产首席拆师张大伟表示，这种收紧看似一城一策，但如此密集的出台，充分说明了这一政策并不是从地方主动走出来，而是从高层全面施压的集体行动。

从政策文案来看，其实除了北京、深圳、合肥、苏州等少数城市，其他城市的政策力度可以说是年930政策以前的执行力( 46个城市限购，全面认房，认贷限购)，更有很多城市是蜻蜓点水。 张大伟拆开说。

有同样看法的专家不在少数。 海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷也认为，目前全国各地密集制定的监管政策不太严格。 他认为从政策副本来看还是有弹性的，为了政策未来的调整，确保了空之间。 政府通过政策，给市场带来了房价的这种上涨法和不希望居民举债的期望。

据迅雷分析，政府将密切关注政策实施后的效果，灵活调整，随后陆续有城市加入房地产调控队伍。

管制最严格的深圳

在这19轮城市密集调控政策中，一线城市中深圳的调控政策最为严格，有限购和贷款限制。

深圳的限购政策在此前限购政策的基础上进一步深化。 以往的限购政策中，非户籍居民购房资格的社会保障需要缴纳至3年，但此次深圳将非户籍购房资格从3年社会保障提高至5年社会保障，与北京、上海现行政策相同。

今年以来，与不断通过离婚、结婚获得购房资格、活跃房地产市场的现象相比，深圳对于户籍单身人士(包括离婚)限制购房，其他城市很少出台这样的政策。

并且，在没有住房、没有贷款记录的情况下，继续执行三成首付； 没有房间但有贷款记录的，首付在五成以上； 在已经有一所住宅的情况下，首付上升到了7成以上。

这次差异化的贷款政策体现了两个大体，一个是认房认贷，一个是对刚性诉求、合理的改善性诉求、投资诉求做出了确定的定义，从各地出台的文件来看，应该没有深圳那么确定明确。

控制大楼豪宅化的北京

根据北京国庆期间制定的调控政策，购买普通住宅以外的首付比例在40%以上(自住型商品住宅、二限住宅等政策性住宅除外)。

首先，非普通住宅是什么，即不能满足以下三个条件的普通住宅，住宅小区建筑容积率在1.0以上的一套建筑面积在140平方米以下的实际成交单价或总额小于政府明确的地区房价标准。

到目前为止，这类住宅的首付比例为30%，即大户型、改善型豪宅的首付比例上升了10%。 如果总额为1000万，购房者首付比例将从300万元提高到400万元。

但是，存款交易的税金暂时不会改变。 对于满五唯一的房源，购房者在90平米以下只缴纳1%的契税，在90平米-140平米缴纳1.5%的契税，在140平米以上缴纳3%的契税。

这项政策出台后，非普通住宅交易市场活跃度大体下降，交易量减少。 提高首付是提高所有购房者的门槛，非普通房市交易者的资产水平将缩小到一定标准以上。

二线城市加入甄别室和甄别信贷小组

此次监管规定，四小龙合肥、苏州在北京、深圳后都开始实施住房认贷政策。

苏州有住房贷款记录，但申请贷款购房时对实际没有住房的居民家庭作出规定。 有一套住房但没有住房贷款记录的居民家庭，或者住房贷款已相应结算的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例由30%调整为50%，未结算的情况下最低首付比例由50%调整为80%。

在合肥，居民家庭拥有一套住房，无住房贷款记录，居民家庭拥有一套住房，住房贷款相应结算，居民家庭无住房，但有住房贷款记录一次的，最低首付比例均为40%； 未结算的情况下，最低首付的比例为50%。

外国人限定最严格的城市:天津、苏州、无锡等

除了北京、深圳严格的外国人购房限制外，在这一轮调控中，天津、苏州、无锡等多个城市也相继出台了限购政策。

就天津而言，本市拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内6个区和武清区范围内重新购买住房，包括商品住房和二手房。 另外，市内六区和武清区范围内购买首次住房的非市户籍居民家庭，申请商业贷款的首付比例在40%以上。

在苏州，非本市户籍居民家庭申请购买第一套住房的，规定自购房之日起2年前为苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计提供1年以上个人所得税缴纳说明或社会保险(城市社会保险)缴纳说明。 暂停向已拥有一套以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住宅和二手房。

/ s2/ ]重新启动90/70策略

除限购贷政策外，最引人注目的是恢复房地产宏观调控象征的90/70政策。

2006年建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供给结构稳定房价的意见》。 其中，自2006年6月1日起，新批准开工的商品住宅建设规定，套型建筑面积90平方米以下的住宅(含经济适用住宅)面积所占比例必须达到开发建设总面积的70%以上。

北京、深圳这次的调控政策提到了恢复90/70政策。 在房价高的深圳和北京，一套住宅的总价值在400万到500万之间。 这次户型调整的政策符合三口之家的人均住宅水平。 因此，政府制定了这样的政策，有助于吸引中低价、中小型住宅的建设，满足普通居民的住宅费用。

引诱增加土地供应，使土地达到价格战价格

除恢复90/70土地政策的北京深圳外，该法规规定，许多城市采取了扩大土地供应、改变土地拍卖规则、诱惑合理竞价出售土地、限制土地王等措施。

合肥宣布，今年内将再向市区提供5000亩居住用地，全年全市居住用地供应目标超过10000亩。 优化控制规则和规划设计条件下的商住用地比例，提高上市土地的居住用地占有率。 规划设计时，主要城区内90平方米左右的中小户型新建商品住宅占有率在50%以上，满足刚性诉求，兼顾改善性诉求。 无锡将增加一般住宅用地的供给，新增住宅用地，计划每年转让100公顷。

土拍市场规定，此前在南京，土地拍卖时，网上竞价达到最高价格的90%时，该地块上建设的商品住宅必须在现房出售。 网上竞价达到最高价格后，仍有两家以上机构要求继续竞争的，停止网上竞价，改为现场竞价产生竞争者，最高价格加涨幅作为交易价格。 另外，杭州、苏州、无锡也推出了类似的土地拍卖新政。

从无关痛痒的药物献给城市:苏州、郑州、佛山

与许多城市管制政策一步到位不同，苏州、郑州、佛山三个城市政策都是二进宫。 就拿10月7日晚宣布限购的佛山来说，4日楼市新政启动，但与限购贷款无关，只会严惩房地产商的违规销售行为等不痛不痒的政策，令人诟病。

佛山时隔三天推出的新政祭出限购贷政策猛药，本市户籍居民家庭在本市有两套以上住房限购。 非本市户籍的家庭在本市拥有1套住宅的，购买第二套商品住宅时，需要在购买日前两年向本市累计提供1年以上的个人所得税缴纳说明或社会保险缴纳说明。 套房和套房首付比例分别上升至30%和40%，2套以上居民家庭将停止发放商业性个人住房贷款。

最温柔地控制城市:南宁、惠州

与其他城市的调控政策有实质性文案不同，南宁、佛山、惠州3个楼市的调控政策几乎可以忽略不计，不仅无限制购买、无限制放贷，而且越来越多的加强商品房销售管理，严惩开发商的销售违规行为等常规行为。

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