“李东宏：警惕资本借“住宅用地无偿续期”图谋土地私有化”

随着国土部就如何继续住宅建设用地的录用权届满做出答复，首相在新闻发布会上表示，无偿继续住宅建设用地的录用权届满终于落地，但我的心却凉了。 媒体给了我一顶叫做无偿续期父亲的帽子，我觉得我犯下了比韩国崔顺实干政还大的罪。

年，我与李宇辰共同撰写了《住宅建设用地录用权届满无偿续期》一文，刊登在北大法律新闻网法学在线上，几天后被选为该网的法律大讲堂，几天后转载于中国社会科学网。 虽然文案没有高谈阔论，但明确了物权法第149条的秘密物权法实际上规定了住宅建设用地的采用权期满无偿更新。 根据该条第一款的规定，住宅建设用地的使用权期限届满时，自动延长续期。 这笔钱里，自动是持续期的冠军。 从逻辑上说，自动和无偿是一致的，与有偿是相反的关系。 也就是说，自动续期只是无偿续期，有偿续期不是自动续期。 因此，自动续期仅限于无偿续期，排除有偿续期的可能性。 这样，物权法第149条第1款事实上规定了住宅建设用地的使用权期限届满，自动且无偿地继续。 此文的出现，成为学术界的共识，为各界主张无偿延续的力量提供了物权法依据，并迅速扩大了自己的影响。 2009年《中华人民共和国土地管理法(修订草案征求意见稿)》中规定住宅建设用地的开采权期满的，按照国家有关规定自动延长续期。 但是，该法是人大常委会制定的普通法律，效力低于全国人大制定的基本法律——物权法，不得与物权法的规定相抵触。 这样，既然物权法实际上规定了住宅建设用地采用权届满的无偿续期，那么，根据土地管理法的修改，有偿续期在法律上是不可能的。

在农村土地确权、农村土地制度改革大潮中，在资本流入农村、土地兼并即将拉开大幕的形势下，我觉得自己是个罪犯。 本打算为老百姓谋福利，却为被资本利用为资本图谋的土地私有化找到了打开法律大门的道路。

其实，住宅建设用地本质上是全民的全部，本来应该实行无偿、平均、货币化分配。 老百姓有地不花钱，拿到手也能卖钱。 因此，住宅建设用地使用权的续期，并非只有无偿和有偿两种选择。 还有第三种处理方法。 理论上，应该进行住宅建设用地使用权分配改革，实行无偿、平均、货币化分配。 但是，简单地实行无偿、平均、货币化分配，不适用于只能处理未投入市场的土地的已经出售的土地。 因此，必须使用以下综合改革。 改革措施包括:一、将住宅用地土地采用权期限缩短为30年。 二、对未投入市场的住宅用地，出售收入扣除必要费用后，用于全民平均分红。 三、对已经出售的住宅用地实行类房地产税平衡调整措施。 具体来说，每年与存量房屋相比，征收当年地价的三十分之一用于全民平均分红。 连续30年征收、分红。 四三十年后，住宅用地土地采用权实行无偿、平均、货币化分配。

一、实施无偿、平均、货币化分配的法律依据是

1、国有即全民所有。 实行无偿、平均、货币化分配是全民所有制的当然义不容辞。

2、上天馈赠和生活必需品的决定。 必须决定生活必需品的性质，国家必须向每个公民每人发放住宅建设用地。 天赐物是指住宅建设用地为非劳动产品。 这个决定，其分配不能通过按劳分配来执行，大体上，并不是很多劳动者说得多，只能平均分配。 为什么这么说呢，因为每个人的公民资格是平等的。

3、社会主义理念需要弥补天赋人权的缺陷。 西方天赋人权不包括财产权。 这样，天赋人权没有赋予市民作为人所需要的圆满人格，相反，天赋人权下的人格是缺失的。 社会主义理念是天赋人权理论的扬弃，社会主义人权理论要求公民人格必须包括财产权。 住宅用地是最基本的财产，是公民成人的必要财产。 因此，住宅建设用地采用权的无偿、平均分配是正当的。

实施无偿、平均、货币化分配的经济学依据是，中国经济不同于西方的基本特征是土地财政，是土地财政形成的房地产经济，因此能够促进中国城市化和整体经济的快速发展，这部分符合社会主义交易经济的双重市场结构。 社会主义交易经济的含义是整个社会是所有社会成员作为平等股东构成的社会法人 社会法人将部分资源无偿平均分配给股东利用，将剩下的部分资源通过拍卖交给资源利用者——公私资本家利用，所得在进行必要的扣除后，由全体股东平均分配。 社会主义交易经济的双重市场结构，是指社会法人通过拍卖将经营性资源交给资源使用者公私资本家利用，并通过市场将非经营性资源无偿、平均、货币化分配给公民。 这样形成了两个互换性市场，两者之和就是一级市场。 在此基础上，社会个人相互之间的交易形成了二级市场。 政府可以通过参与一级市场的市场交易控制一级和二级市场，也可以直接参与二级市场的市场交易控制二级市场，还可以通过强制交易(非市场交易措施)控制二级市场。 但是，中国的市场有两个缺陷。 一、中国资源分配的一、二级市场除城市建设用地采用权的一、二级市场外，均已崩溃。 也就是说，二级市场跌落为一级市场，只有社会个人之间的交易关系，形成了单向、扭曲的市场。 二、城市建设用地采用权的一、二级市场为僭越性市场。 征集照片的两端是政府、土地采用者和开发商，政府全员从社会法人的代理人变成全员，全员的全体公民反而被剥夺了所有权，从一级市场的卖方变成二级市场的买方。 老百姓的土地卖给了政府，而且被迫从二级市场买。 第一个缺陷是经济不能基于市场信号实现经济的有计划、成比例的增长。 第二个缺陷是，房地产成为资本品，房地产炒房成为必然，而且地方政府和开发商人为设置了推高房价和地价的冲动，人为削弱了老百姓比较有效的诉求，普通老百姓买不起房子，财富两极化，经济最终空虚，房地产市场 最重要的是，第二个缺陷破坏了中国经济存在的科学、正当的资源分配第一、二级市场。 本来，这个市场是可以自我均衡和控制的。 自我均衡的理论基础是诉求方和供给方相同。 诉求的数量和结构经过宏观调控可以是供给的数量和结构 虽然有时间差，但宏观调控可以应付。 但是，政府破坏了这一切。 实施本论文倡导的改革，不仅可以建立科学、正当的房地产一、二级市场，还可以将这一体制和机制扩展到其他资源配置体系。 即使不扩张，政府也可以通过控制科学正当的房地产市场和辅助其他宏观调控措施来控制其他市场。

(/S2/)二、实施土地均衡措施的根据(/S2/) ) )。

对已经出售的住宅用地实施的房产税均衡措施不是税收而是整个社会的资产再分配。 其法理依据是，全体公民的住宅用地违背其意愿出售的，全体公民有权根据全体人民的意愿采取法律均衡措施，实现全体公民的公平利益。 从法理上讲，政府的土地出售行为无权处分，是效力保留行为，平衡措施是政府土地出售行为的变更行为。 民法上对无权处分的行为，权利人可以确认有效或者拒绝确认无效，也可以根据法律和合同，改变行为的副本。 基于此，平衡对策是正当的。 其经济学依据是:第一，是建立科学、正当的房地产一、二级市场的配套措施。 建立科学、正当的房地产第一、二级市场，必须与现有的房地产市场对接，只有采取本文所述的平衡对策改造现有的房地产市场，才能实现两者的科学对接。 第二，对现有房地产市场改造的指导作用。 从费用结构上讲，中国房地产市场有层次结构，有商品房和保障性住房之分。 商品房也有高级房和低级房。 政府可以通过不同的土地出售方式，满足对各类住宅用地的诉求。 例如，关于高级商品房用地，招标和价格高者获得即可； 关于保护室，必须多次提供以提供高质量、廉价的保护室为基准的大致物品。 谁提供最多的保障房，最好，最便宜，对其竞争性用地的价格是交易价格。 通过土地出售方法的改革，政府可以更好地为民生服务。 第三，为了提高全民的支出能力是必要的。

另外，平衡对策的对象不仅要包括国有住宅建设用地，也必须包括农村宅基地。 理由是，农村集体土地本质上也是全民所有，农村集体只是在全民所有制的基础上获得法定的录用权，所以理论上宅基地也是全民所有，应该成为均衡措施的对象。 另外，农民朋友不吃亏。

书生一谈国事，误国的人不少。 因此，读书的人必须多次站在人与国家利益的话题的底部，拒绝被利益集团绑架和利用。 特别是必须拒绝成为资本的声音桶。

【李东宏，察网专栏作者、律师、作家、经济学家。 作者单位:山东泰诚律师事务所)

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