“党报:从“买不起房”到“租不起房”……”
原题:因为“买不起房子”所以“买不起也租不起”……
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大中城市房价高的企业,会让中低收入者感叹“买不起房子”,改变观念租房。 现在,许多出租人注意到,与租金高、租金难的问题高的房价相比,一点也不逊色,“买不起、租不起”。
到了今年毕业季,北上广等一线城市的租房诉求量又将进入井喷状态。 房租不会越涨越高吗? 与收入、房价相比,房租有比较合理的区间吗? 房租很难稳定吗? 记者来访。
“住”成为奋斗的主要目标
一线城市的房租收入比为40%
100平方米以上的房子被分割成6居室,分为2到8人,常住人数为20人左右。 一张床的价格每月500—900元。 这是位于北京市朝阳区双井地区某小区的典型集体租赁住宅。 在这里住了半年的秦先生告诉记者,这样的出租房空之间很挤,卫生设施不够,人员流动性大,安全得不到保障。 进来半年多来,她没有和房东签订过正规的租赁合同,尽管如此,这个房间一次也没有空,一直都很满。
“因为便宜。 ’秦先生说,在同一个小区里,60平方米的一间房一间房租5000元左右,自己每月收入5000元,却负担不起这么高的房租,只好暂时屈居人群租房。
根据北京市统计局日前公布的数据,年4月,北京市居民费用总额比去年同期上升3.2%。 其中,包括城市和郊区在内的住房租金上涨了7.6%。 “这两年的房租确实很长。 特别是北京上海等城市,从去年开始房租比去年上升了15%左右。 这是很高的涨幅。 ”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。
面对不断增加的租金,大部分租客都说“受不了”。 现在大中城市,租房者大多是没有房子、买不起房子、在当地就业时间短的中低收入者,例如刚毕业的大学生和外国劳动者。 出租是他们的“刚性诉求”,但他们大多只是月收入交了房租后,“吃穿”就够了。
毕业第二年的杨先生在北京通州区北苑路北与人合租6、70平方米的两居室,每天坐1小时以上的地铁去企业工作,但每月1000元的房租对月收入4、500元的他来说负担也不小。 “对工作了一段时间的人来说没问题,但是刚毕业的大学生太难了。 ”。 他说。 “大家都想在地铁旁找房子。 虽然交通方便,但是房租越来越贵。 ”
房租是多少? 从诉求方——租户的角度来说,他们最重视的是租金收入比。 租金的收入比,也就是房租占收入的比例,可以直观地反映承租人的压力水平。 调查显示,一线城市房租收入比已达到40%,这意味着处理衣食住“住”问题已成为奋斗的首要目标。 房租收入比持续上升至50%、60%,将产生明显的挤出效应。
实际上,相对于年和年,年北京房租同比涨幅相对放缓。 连锁房地产市场研究部的张旭认为,尽管涨幅减缓,但对许多低收入群体和普通白领阶层的租客来说,租金上涨带来的压力依然很大。 这主要体现在三个方面,一是大型住宅型涨幅大,削弱了联合租赁的特点; 二是郊区租金诉求增加后,推动租金上涨,涨幅大于市区,郊区租金也越来越高。 三是经过以前的连续快速上涨,基数越来越高。
大中城市居民的平均收入也在逐年上升,但远不及15%以上的速度,大多数城市居民的收入涨幅在10%以下。 新进入劳动力市场的青年,工资这几年在下降。 最近的调查显示,由于就业形势严峻,大学毕业生初任工资的期望值比去年下降了一半。 “‘北上广’也许不是我们应该呆的地方。 ’采访中,有人很悲观。
住房租赁比率仍然低于国际水平
所有者的租赁住房动力不足
业内人士认为,今后一线城市房租持续上涨的压力仍较大,主要原因在于租赁市场供求关系失衡。
诉求方面,近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口增加,房价持续偏高的企业和限购政策越来越严格,很多购房者租房,诉求增加。
在供给侧,闲置住宅长期不能成为租赁住宅的来源,进一步加剧了供需矛盾。
一位乐观人士认为,在房地产调控持续紧缩、房地产市场交易量低的情况下,不少人将原打算出售的房子变为租赁,从而可以增加租赁房源。 但实际上,效果并不明显,许多房主希望暂时安装空不动产或用于出租。 其理由是,租赁房屋租赁后损失风险高,有人认为会影响将来的出售收益,也有越来越多的人在合理判断租赁房价比后放弃租赁。
从作为供给方的房地产持有人的角度来说,租金比例是衡量房租价格是否合理的重要指标。
租金比是房屋租金和房价的比。 国际上普遍认为租售比在1:100-1:150之间,市场比较健康,租金合理,可持续。 用这个规律来衡量,现在一线城市的房租价格不仅不能说“贵”,也有很大的上涨空之间。
“现在在北京和上海这样的地方,租售比低于1∶500。 这是畸形的租售比。 ”张大伟说。 例如,他租用北京市四环附近300万元的房子,月租金约5000元,一年除去物业费、取暖费,收入可能只有四五万元。 如果房主将300万存入银行,按3%的年利率可获得9万元左右。 在租金价格相差悬殊的情况下,出租房屋不太容易租给房主,特别是不需要资金的房主。
但也有研究者指出,用租售比衡量房租是否合理,涉及两个模糊的问题。 一是假设了房价是合理的。 目前一线城市的房价普遍被认为很高,也影响了这里计算的房租合理区间。 二是购房者购房的目的是什么? 在北京上海等地,许多购房者购房的前提之一是认定房价一定会上涨。 对这部分人来说,空所在的房子将来只要赚差价就足够盈利了,房租就成了可以忽略的部分。
另外,许多国家在不动产持有期间对房屋所有者征税,以提高持有价格。 另外,由于这个持有价格随着经济的快速发展、房价的起落而变动,很多国家鼓励所有者租赁住宅,对租赁住宅给予税收优惠。 我国不是这样。 这是因为,由于租金比率低,目前一线城市的租金价格不高,或者依然大幅上涨空之间也会判断为有偏差。
为了稳定房租,需要增加供给
应鼓励机构成为租赁供应主体
如何缓解租房市场的供需矛盾? 目前必须在供应方面制作副本。 增加供给,可以缓和租赁市场的供求关系,稳定房租价格。
近两年来,政府大规模启动公共租赁住房建设,被认为有助于增加市场稳定的租赁房源,缓解供需矛盾。 北京从2008年开始建设公共租赁住房,计划在“十二五”期间建设100万套保障性住房,其中包括租赁住房(含廉租房) 30万套。 继去年上市的约5000家市筹集了公租房科之后,上海今年又推进了约7000家公租房科。 但是,由于许多公租房项目尚未在本市完成,加上城市公租房项目太偏远,谁也不愿意住等原因,公租房还需要时间来稳定租房市场。
张旭表示,目前市场上的存量房利用还存在困难,在租金收益率下降、房价上涨的情况下,依靠市场自行调整并不容易促进出租房的增长。 他认为,应该通过减免个人所得税、营业税甚至奖励等方法,鼓励个人将闲置房源用于出租,充分利用数量庞大的储蓄住房。 公租房应加快建设进度,尽快入市,产生规模效益。 另外,做好公租房项目周边的交通、生活建设,鼓励公租房申请、租房。
“增加租赁住房供应的想法可以更加广泛。 ’清华大学房地产市场研究中心主任刘洪玉认为,除政府建设的公共租赁住房和家庭私人租赁住房外,还应鼓励越来越多的机构租赁住房。 例如,建设住宅合作社和公司等一定规模的住宅专门用于租赁时,也可以纳入政府的公租房体系,通过多渠道增加房源。 “例如,房地产公司现在几乎都是建房出售,但他是拿去租房还是公租房不合算。 国外应该采取一些奖励政策,确保向政府制定的低收入家庭租赁时可以享受税收减免等优惠政策。 为了切实增加市场租赁住房,必须鼓励民间公司等机构也参加。 ”
/ s2/ ]正规租赁市场
租赁稳定性的提高[/s2/]
租房子,刚住了一两个月就被通知涨价,这让很多人很烦恼。 租赁是一个持续的过程,稳定租金需要进一步规范租赁市场。
日前,北京市居委会为规范房地产经纪活动,就《北京市房地产经纪管理办法》印发的通知》公开征求意见。 《办法》提出,受原当事人委托代为支付房屋租金等费用的房地产经纪人,应当停止接受新的代办委托,调整租金的支付方式,使其全部由租赁双方自行支付。 这一措施体现了目前大量存在的房地产中介充当“房东”的现象,目的是更好地保护房东和房客双方的利益。
“现在很少在北京租房子。 多数是代理制,大部分是小经纪人、房东等。 因为有两个房东在那里吃差价,有可能把一间房子变成两三口之家,租金虚高随意涨价,整个市场畸形地迅速发展。 ”张大伟说。
其实,近年来政府相继出台了规范租赁市场的政策。 年住建部发布了《商品住房租赁管理办法》,提出“应当以原设计的房间为最小租赁单位”、“房屋租赁合同期间,出租人不得单方面提高租赁水平”等规定,但实际执行效果较差。 专家认为,租赁房屋多发生在房东、租户、中介等个人之间,因此管理规范的难度确实很小。 各地要结合现实情况,出台更加细致、可操作的政策,规范租赁市场。
例如,规范房地产中介哄抬租金、发布不实新闻的行为,对诈骗、吃差价等违规行为实施更严厉的处罚。 其次,参照房屋买卖合同网上备案机制,进一步完善房屋租赁合同网上备案,一旦发生纠纷,是有依据的。
“我有很多国家可以借鉴的经验。 例如,德国加强租赁合同管理的经验值得我们借鉴和探索。 ”刘洪玉说,在德国,50%以上的居民选择租赁住房作为一生的居住方法,是因为有完善的法律和监管体系来保障租赁住房的稳定性。 《房屋租赁法》等法律确定禁止两位房东的,房屋所有人不得因其他出租人愿意支付更高的租金而与现有承租人解除合同。 不得因需要私人住宅而擅自赶出租户。 房租涨幅三年内不得超过15%。 否则可能会被处以高额罚款或监禁。 此外,德国地方政府每年公布租金价目表以供租户参考,租户可以据此查询自己租用的地区各类型住宅每平方米的价格。 出租人要提高房租,必须参考这个价格。
“这种严格的法律手段和丰富的服务手段一旦实行,出租人的权益将得到很大的保护,人们可以租房,方便租房,敢于租房。 ”刘洪玉说。
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